이사하고 계약서에 도장을 찍은 순간, 마지막에 날아온 '복비' 청구서에 흠칫한 적 있으신가요? 많은 분이 부르는 대로 내지만, 복비는 '정가'가 아니라 법으로 정한 상한 안에서 깎을 수 있는 돈입니다. 매매·전세·월세 복비 계산법부터 합법적으로 아끼는 법까지 쉽게 풀어드립니다.
"계약서 잘 썼다" 안심한 순간, 마지막에 날아온 '복비' 청구서
김서준(34·가명) 씨는 얼마 전 생애 첫 전세 계약을 했습니다. 보증금을 맞추느라 진을 뺐는데, 계약서에 도장을 찍자 중개사가 종이 한 장을 내밀었습니다. "중개보수 240만 원입니다."
김 씨는 순간 멈칫했습니다. 생각보다 큰 금액인데, 이게 맞는 건지 아닌지 알 방법이 없었습니다. 옆에서 "원래 다 이 정도 낸다"는 말을 들으니 그냥 이체 버튼을 눌렀습니다.
많은 분이 김 씨처럼 합니다. 그런데 '복비'라고 부르는 이 돈에는 중요한 사실이 숨어 있습니다. 복비는 '정가'가 아닙니다. 법으로 정한 '상한선' 안에서 깎을 수 있는 돈입니다.
이 글에서는 2026년 7월 기준으로, 매매·전세·월세 복비가 각각 어떻게 정해지는지, 얼마까지가 정상인지, 어떻게 합법적으로 아끼는지, 상한을 넘겨 요구받으면 어떻게 돌려받는지까지 하나씩 풀어드립니다.
바쁜 분을 위한 3줄 요약
- 복비는 '상한요율' 안에서 협의하는 돈입니다. 표에 적힌 요율은 '최대치'일 뿐, 그 안에서는 깎아달라고 말할 수 있습니다.
- 매매·전세·월세는 계산법이 다릅니다. 특히 월세는 보증금과 월세를 '환산보증금'으로 바꿔 계산합니다.
- 상한을 넘겨 받는 건 불법입니다. 초과분은 무효라서 돌려받을 수 있고, 중개사는 처벌 대상입니다.
복비는 결국 '전셋집'이나 '내 집 마련'에 드는 큰 비용의 일부입니다. 내 연봉으로 집값을 얼마까지 감당할 수 있는지부터 궁금하다면 DSR 대출 한도 계산기로 먼저 큰 그림을 그려 보세요.
'복비'는 정해진 값이 아닙니다 — 상한 안에서 깎을 수 있어요
'복비'는 정식 명칭이 아닙니다. 2014년부터 법에서는 '중개보수' 라는 이름을 씁니다. 공인중개사가 매매나 임대차 계약을 성사시켜 준 대가로 받는 돈입니다.
핵심은 이겁니다. 공인중개사법 제32조와 공인중개사법 시행규칙 제20조는 중개보수를 "상한요율 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 정한다" 고 규정합니다.
즉 표에 나오는 요율(예: 0.4%)은 "여기까지만 받을 수 있다"는 최대치입니다. 그 아래로는 얼마든지 협의할 수 있습니다. "요율이 0.4%니까 무조건 0.4%를 내야 한다"는 건 오해입니다.
한 가지 헷갈리기 쉬운 부분을 짚고 갑니다. 주택 중개보수는 시행규칙이 정한 큰 상한(매매 0.9%·임대차 0.8%) 안에서, 각 시·도가 조례로 구체적인 구간별 요율을 정합니다. 다행히 전국 대부분의 시·도가 아래 표와 똑같이 정해 두었습니다. 그래서 어디서 거래하든 사실상 같은 표를 보면 됩니다. (정확한 내 지역 요율은 한국공인중개사협회 시·도별 요율표에서 확인할 수 있습니다.)
정리하면, "상한요율 = 부르는 값이 아니라 넘으면 안 되는 한계선"입니다. 이 한 문장만 기억해도 복비 앞에서 당당해집니다.
주택 매매 복비 요율표와 계산법 (2026)
집을 '사고팔 때' 복비는 아래 표를 따릅니다. 매도인과 매수인이 각각 부담합니다(둘이 나눠 내는 게 아니라 각자 냅니다).
| 거래금액(매매·교환) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
계산은 간단합니다. 거래금액 × 상한요율입니다. (단, 한도액이 있는 구간은 그 금액을 넘을 수 없습니다.)
예를 들어 7억 원짜리 아파트를 매매하면, 2억~9억 구간이라 상한요율은 0.4%입니다. 복비는 7억 × 0.4% = 280만 원(부가세 별도)이 최대입니다.
여기서 '구간의 경계'를 조심해야 합니다. 9억 원부터 요율이 0.5%로 올라갑니다. 8억 9천만 원이면 0.4%(약 356만 원)지만, 9억 원이면 0.5%(450만 원)로 뜁니다. 단돈 1천만 원 차이에 복비가 100만 원 가까이 벌어질 수 있습니다.
참고로 이 표는 2021년 10월에 한 번 크게 낮아진 결과입니다. 그전에는 9억 원 매매 복비가 최대 810만 원이었는데, 개편 후 450만 원으로 거의 반값이 됐습니다(연합뉴스 보도).
전세·월세 복비: '환산보증금'이 핵심입니다
집을 '빌릴 때'(임대차) 복비는 매매와 표가 다릅니다. 보통 매매보다 요율이 낮습니다.
| 거래금액(임대차 등) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
문제는 월세입니다. 보증금과 다달이 내는 월세를 하나의 금액으로 합쳐야 하는데, 이걸 '환산보증금' 이라고 합니다. 공식은 이렇습니다.
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 단, 위 계산값이 5천만 원 미만이면 → 보증금 + (월세 × 70) 으로 다시 계산합니다.
예를 들어 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원 원룸이라면, 환산보증금은 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원입니다. 5천만~1억 구간이라 0.4%, 복비는 6,000만 × 0.4% = 24만 원(한도 30만 원 이내)입니다.
이 표도 2021년 개편으로 낮아졌습니다. 6억 원 전세 복비가 최대 480만 원에서 240만 원으로 반토막 났습니다. 앞서 김서준 씨가 낸 240만 원이 바로 6억 원 전세의 상한이었던 셈입니다.
오피스텔·상가·토지는 요율이 또 다릅니다
주택이 아니면 표가 달라집니다. 헷갈리기 쉬우니 표로 정리했습니다.
| 대상 | 거래 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 오피스텔(전용 85㎡ 이하 + 부엌·화장실·목욕시설 갖춤) | 매매·교환 | 0.5% |
| 오피스텔(위 조건 충족) | 임대차 등 | 0.4% |
| 그 밖의 오피스텔(업무용 등) | 모든 거래 | 0.9% 이내 협의 |
| 토지·상가 등 주택 외 | 모든 거래 | 0.9% 이내 협의 |
여기 함정이 하나 있습니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔이라도, 전용면적 85㎡를 넘거나 부엌·화장실 등 설비 요건을 못 갖추면 '주택 외'로 봐서 0.9% 가 적용됩니다. 오피스텔 복비가 생각보다 비싼 이유입니다.
건물 하나에 주택과 상가가 섞여 있으면? 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율, 절반 미만이면 주택 외(0.9%) 요율을 씁니다.
아직 등기 전인 분양권을 거래할 때 거래금액은 "지금까지 낸 돈(융자 포함) + 프리미엄"으로 계산합니다.
이 기준들은 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 산정과 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 요율표에서 원문을 확인할 수 있습니다.
복비에 붙는 부가세(VAT), 무조건 10%가 아닙니다
복비를 계산했다면 하나 더 있습니다. 부가가치세는 별도입니다. 그런데 이 부가세, 무조건 10%가 아닙니다. 중개사무소가 어떤 사업자냐에 따라 다릅니다.
- 일반과세자: 복비의 10%를 부가세로 냅니다. (예: 복비 100만 원 → 부가세 10만 원)
- 간이과세자: 애초에 낮은 세율이 적용돼, 소비자에게 부가세 10%를 따로 요구할 수 없습니다.
즉 작은 동네 중개사무소(간이과세자)인데 "부가세 10% 더 주세요"라고 하면, 안 내도 되는 돈을 요구받는 것일 수 있습니다. 중개사에게 사업자등록번호를 물어 국세청 홈택스에서 조회하거나, 사무소에 걸린 사업자등록증을 보면 일반·간이 여부를 확인할 수 있습니다.
복비 아끼는 법 — 합법적으로 깎는 3단계
앞에서 말했듯 복비는 '상한 안 협의'입니다. 아래 3단계면 무리 없이 깎을 수 있습니다.
- 타이밍은 '계약금 넣기 전'입니다. 가계약금이나 계약금을 이체하고 나면 협상력이 확 떨어집니다. 마음에 드는 집일수록, 돈을 넣기 전에 "복비는 얼마로 해주실 수 있나요?"를 먼저 물어보세요.
- 근거를 들고 협의하세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 최근 실거래가를 뽑아, "상한이 0.4%지만 0.3%로 부탁드린다"처럼 구체적인 숫자를 제시하면 통할 확률이 높습니다.
- '상한요율 게시'를 활용하세요. 중개사는 9억 원 이상 매매, 6억 원 이상 임대차, 주택 외 거래에 대해 실제로 받으려는 요율을 미리 게시해야 합니다. 이 게시 요율이 협의의 출발점입니다.
예를 들어 4억 원 전세라면 상한은 0.3%(120만 원)입니다. 0.2%로 협의하면 80만 원이 되어 40만 원을 아낍니다. 무조건 깎아달라고 떼쓰기보다, "상한이 얼마인지 알고 있고 그 안에서 조정하고 싶다"는 태도가 훨씬 잘 통합니다.
이렇게 아낀 수십·수백만 원, 그냥 통장에 두면 물가에 녹습니다. 복리·J커브 시뮬레이터로 아낀 복비를 10~20년 투자하면 얼마가 되는지 그려 보세요.
상한을 넘게 요구받으면? — 불법이고, 돌려받을 수 있어요
만약 중개사가 표에 나온 상한을 넘겨서 복비를 요구한다면, 그건 '관행'이 아니라 명백한 불법입니다.
공인중개사법 제33조는 정해진 보수를 초과해 금품을 받는 행위를 '금지행위'로 규정합니다. 이를 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금(제49조)에 처하고, 공인중개사 자격이 최대 6개월 정지(제36조)될 수 있습니다.더 중요한 건 돈을 돌려받을 수 있다는 점입니다. 대법원은 "상한을 초과한 중개보수 약정은 그 초과 부분에 한해 무효" 라고 판단해 왔습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등). 즉 이미 냈더라도 초과분은 '부당이득'으로 반환을 청구할 수 있습니다.
신고는 어렵지 않습니다.
놓치면 손해 보는 절세 포인트
복비를 냈다면, 세금에서 일부를 돌려받을 길이 있습니다. 핵심은 현금영수증입니다.
부동산 중개업은 국세청이 지정한 '현금영수증 의무발행 업종'입니다. 복비가 10만 원 이상이면, 소비자가 요청하지 않아도 중개사가 반드시 현금영수증을 발급해야 합니다. 이를 어기면 미발급 금액의 20% 가산세가 붙고, 소비자가 신고하면 포상금(미발급액의 20%, 최대 50만 원)도 받을 수 있습니다.
이 현금영수증이 두 번 일합니다.
- 근로자라면 현금영수증 사용액으로 연말정산 소득공제를 받습니다.
- 집을 팔 때(양도세) 매수·매도 시 낸 복비는 양도소득세 필요경비로 인정돼(소득세법 제97조) 양도차익을 줄여 세금을 아낍니다.
그래서 "현금영수증 대신 복비 조금 깎아줄게"라는 제안은 신중해야 합니다. 당장 몇만 원 아끼려다, 나중에 양도세에서 더 큰 공제를 놓칠 수 있으니까요. (부동산 양도세는 부동산 양도소득세 가이드에서 따로 정리했습니다.)
2026년, 무엇이 달라지나 (최신 동향)
복비 요율 자체는 2021년 개편 이후 그대로입니다. 다만 2026년에 제도 몇 가지가 손질됩니다.
국토교통부는 2026년 6월 2일 공인중개사법 시행규칙 개정안을 입법예고했습니다. 개정 공인중개사법(2026년 8월 28일 시행)으로 한국공인중개사협회가 '법정단체'가 되는 데 따른 후속 조치입니다. 주요 내용은 이렇습니다.- 주거용 오피스텔 중개보수도 "협의해서 정한다"는 점을 명확히 함
- 중개대상물 확인·설명서에 신탁등기·공동담보 여부, 공동관리비 금액을 적도록 항목 추가
정리하면, 복비 요율이 오르거나 내리는 변화는 아닙니다. 계약할 때 확인해야 할 정보가 조금 더 촘촘해진다고 보면 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 복비는 집주인과 세입자 중 누가 내나요?양쪽이 각각 냅니다. 매매도 매도인·매수인이 각자 부담합니다. 한 중개사가 양쪽을 중개했다면, 양쪽에서 각각 받는 것이 정상입니다.
Q. 계약이 깨지면 복비를 안 내도 되나요?중개사의 잘못(고의·과실)으로 계약이 무효·취소·해제되면 복비를 내지 않아도 됩니다(공인중개사법 제32조). 다만 단순 변심 등은 상황에 따라 다르니, 가계약금 단계에서 특약으로 정해두는 것이 안전합니다.
Q. 직거래를 하면 복비가 없나요?중개사를 끼지 않으면 복비는 없습니다. 대신 권리관계 확인, 계약서 작성, 사고 위험을 본인이 모두 감당해야 합니다.
Q. '반값 복비' 같은 프롭테크 중개는 합법인가요?합법입니다. 상한보다 낮게 받는 것은 문제가 없습니다. 상한을 '넘는' 것만 불법입니다.
Q. 복비는 언제 내나요?특별한 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝나는 날, 즉 보통 잔금일에 냅니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
참고한 공식 자료 (출처)
- 공인중개사법 — 국가법령정보센터
- 공인중개사법 시행규칙 — 국가법령정보센터
- 공인중개사법 시행령 — 국가법령정보센터
- 소득세법(양도소득 필요경비) — 국가법령정보센터
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 산정
- 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 — 중개보수 요율표
- 서울특별시 부동산정보광장 — 부동산 중개보수
- 한국공인중개사협회 — 중개보수 요율표
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 국세청 — 현금영수증 발급의무 안내
- 국세청 — 양도소득세 세액계산요령(필요경비)
- 국세청 홈택스
- 법제처 — 공인중개사법 시행규칙 개정안 입법예고(2026)
- 국토교통부
- 국민신문고
- 한국소비자원
- 연합뉴스 — 2021 중개보수 개편 보도
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복비까지 계산했다면, 이제 '내 집 마련'의 큰 그림을 그릴 차례입니다. DSR 대출 한도 계산기로 내 연봉으로 감당 가능한 집값을 확인하고, 아낀 복비를 굴리는 시나리오는 복리·J커브 시뮬레이터로 그려 보세요.
면책 조항: 본 글은 2026년 7월 3일 기준 공인중개사법·시행령·시행규칙과 국토교통부·국세청·법제처 등 공신력 있는 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보이며, 특정 거래나 절세를 권유하지 않습니다. 중개보수 요율은 시·도 조례에 따라 지역별로 차이가 있을 수 있고, 세금·법률 적용은 개인 상황에 따라 달라지므로, 실제 계약·신고 전에는 관할 지자체·세무사·공인중개사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 작성자와 사이트 운영자는 본 글을 근거로 한 의사결정에 법적 책임을 지지 않습니다.