2026년 이월과세 완벽 가이드: 배우자·자녀에게 증여 후 양도하면 절세? — 부동산 10년·주식 1년·부당행위계산부인 차이

"증여받자마자 팔면 양도세가 0일 줄 알았는데요" — 도경민 씨의 착각

2026년 5월, 경기도 성남에 사는 직장인 도경민(가명·41세) 씨는 아버지에게서 시가 7억 원짜리 아파트를 증여받았다. 아버지가 2014년에 2억 원에 산 집이다. 도 씨의 계획은 단순했다. "증여를 받으면 내 취득가액이 증여 당시 평가액인 7억 원이 된다. 그러면 곧바로 7억 원에 팔아도 양도차익이 0원이니 양도소득세도 0원 아닌가?"

세무사를 찾아간 도 씨는 예상치 못한 답을 들었다. "그렇게 안 됩니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 도경민 씨가 받은 7억이 아니라 아버지가 처음 산 2억으로 되돌립니다. 양도차익이 0이 아니라 5억이 되는 거예요. 여기에 이미 낸 증여세까지 있습니다."

도 씨가 부딪힌 벽의 이름은 이월과세(移越課稅)다. 정확히는 소득세법 제97조의2 「양도소득의 필요경비 계산 특례」다. "증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄인다"는 절세 통념을 정면으로 막는 장치이고, 2025년부터는 부동산뿐 아니라 주식에도 적용되기 시작했다. 이 글은 그 함정의 구조와, 그럼에도 합법적으로 절세가 가능한 경우를 1차 법령과 국세청 자료로 정리한다.

해외주식 양도소득세 계산기로 '증여받은 주식·자산을 팔면 양도세가 얼마인지' 먼저 가늠해보기 → 이월과세가 적용되면 취득가액이 증여자의 것으로 바뀌어 양도차익이 크게 늘어난다. 양도세 규모를 미리 그려보면 증여·매도 타이밍 판단이 달라진다.

이월과세란? — 증여로 취득가액을 높이는 절세를 막는 장치

먼저 왜 사람들이 "증여 후 양도"로 절세를 시도하는지 이해해야 한다. 양도소득세의 출발점은 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비라는 공식이다(소득세법 제95조·제97조). 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄고, 세금도 줄어든다.

그런데 증여를 받으면 수증자(증여받은 사람)의 취득가액은 증여 당시의 평가액이 된다. 아버지가 2억에 산 집의 시가가 7억으로 올랐을 때 자녀가 증여받으면, 자녀의 취득가액은 7억으로 "점프"한다. 이를 취득가액 스텝업(step-up)이라 부른다. 여기에 상속세 및 증여세법 제53조의 증여재산공제(배우자 6억 원, 성년 직계비속 5,000만 원 등)까지 더해지면, "증여세를 조금 내고 취득가액을 크게 높여 양도세를 0에 가깝게 만든다"는 시나리오가 성립할 수 있다.

이월과세는 바로 이 우회로를 차단한다. 거주자가 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도하면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 "수증자가 받은 평가액"이 아니라 "증여한 사람(증여자)이 그 자산을 취득할 당시의 가액"으로 한다(소득세법 제97조의2 제1항 제1호). 도 씨의 경우 취득가액이 7억에서 아버지의 2억으로 되돌아가, 양도차익이 5억으로 살아나는 것이다.

쉽게 말해 "증여라는 중간 단계를 끼워 넣어도, 세금은 아버지가 처음부터 갖고 있던 것처럼 계산하겠다"는 취지다. 학계에서도 이월과세를 양도소득세 회피 방지를 위한 핵심 장치로 분석한다(한국학술지인용색인 — 배우자 등 이월과세의 문제점과 개선방향).

핵심 메커니즘 — 취득가액이 '증여자의 것'으로 바뀐다

이월과세가 적용되면 단순히 취득가액만 바뀌는 게 아니다. 양도세 계산의 여러 요소가 함께 "증여자 기준"으로 이동한다.

• 취득가액: 증여자(배우자·직계존비속)가 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다(제97조의2 제1항 제1호). 증여 당시 평가액이 아니다.
• 자본적 지출 등 필요경비: 증여자가 그 자산에 지출한 금액(예: 베란다 확장 같은 자본적 지출)도 필요경비에 포함한다(같은 항 제2호).
• 증여세 상당액의 처리: 수증자가 그 증여로 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입한다(같은 항 제3호). 이미 낸 증여세를 양도차익에서 일부 빼주어 이중과세를 완화하는 장치다. 다만 전액이 아니라 양도차익에 대응하는 부분에 한하며, 구체 계산은 소득세법 시행령 제163조의2에 따른다.
• 보유기간(장기보유특별공제·세율): 이월과세가 적용되면 장기보유특별공제와 세율을 판단하는 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 기산한다. 도 씨 사례라면 아버지가 산 2014년부터 보유한 것으로 본다. 이 점은 오래 보유한 자산이라면 장기보유특별공제를 더 받게 해 주는 측면도 있다.

한 가지 주의할 구분이 있다. 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때의 보유·거주기간은 원칙적으로 수증자가 증여받은 이후의 기간으로 계산한다. 즉 "장기보유특별공제·세율용 보유기간(증여자 취득일부터)"과 "1세대 1주택 비과세 판정용 보유기간(수증자 증여 후)"이 서로 다르게 돌아간다는 뜻이다. 이 차이가 실무에서 가장 헷갈리는 지점이다.

복리·J커브 시뮬레이터로 '이월과세로 더 낸 세금을 다른 데 굴렸다면 얼마가 됐을지' 계산해보기 → 잘못된 증여·매도로 수천만 원을 더 냈다면, 그 돈의 기회비용은 단순한 세액 이상이다.

2025년 개정 — 이제 '주식'도 이월과세 대상이다 (단 1년)

2024년까지 이월과세의 사각지대가 있었다. 대상 자산이 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물이용권에 한정돼 있어서, 주식은 빠져 있었다. 그래서 "주가가 오른 주식을 배우자에게 증여(6억 공제)한 뒤 곧바로 팔아 취득가액을 높이는" 절세가 가능했다. 실제로 회사원 위성근(가명·54세) 씨가 2024년에 평가익이 큰 미국 주식을 아내에게 증여하고 며칠 만에 팔았다면, 아내의 취득가액이 증여 당시 시가가 되어 양도차익을 크게 줄일 수 있었다.

2024년 말 세법 개정으로 이 구멍이 막혔다. 소득세법 제97조의2 제1항은 이제 적용 기간을 이렇게 규정한다. "양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 …증여받은 자산". 여기서 제94조 제1항 제3호의 자산이 바로 주식 등(상장주식·비상장주식·해외주식 등)이다. 즉 2025년 1월 1일 이후 증여받는 주식부터는, 증여 후 1년 안에 팔면 이월과세가 적용된다. 기획재정부의 2025년 개정세법에서 "조세회피 방지"를 이유로 명시한 변화다(기획재정부).

부동산과 주식의 적용 기간이 다르다는 점이 핵심이다.

다시 말해 부동산은 증여 후 10년이 지나야 이월과세를 벗어나지만, 주식은 1년만 지나면 벗어난다. 증여받은 해외주식을 곧장 매도해 양도세 신고를 준비한다면, 1년이라는 기간이 결정적이다.

직계존비속이 사망한 경우 — 현행 조문은 어떻게 다루나

이월과세에는 증여자가 사망한 경우의 예외가 있다. 과거 조문은 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸한 경우만 명시적으로 제외했고, 직계존비속의 사망에 대해서는 해석상 다툼이 있었다.

현행 소득세법 제97조의2 제1항(법률 제21548호, 시행 2026.4.21.)은 이를 명문으로 정비해, "그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다)"이라고 규정한다. 즉 양도 시점에 증여자인 배우자 또는 직계존비속이 사망한 경우에는 이월과세를 적용하지 않는다. 일부 인터넷 자료에 남아 있는 "직계존비속이 사망해도 이월과세가 적용된다"는 설명은 개정 전 내용이므로 주의해야 한다(최신 조문은 국가법령정보센터에서 시행일자를 확인할 것).

이월과세 vs 부당행위계산부인 — 형제·친척에게 증여하면 다른 규정

"그럼 배우자·직계존비속이 아니라 형제나 사촌에게 증여한 뒤 팔면 이월과세를 피할 수 있나?"라는 질문이 자연스럽게 나온다. 답은 "아니오"다. 이 경우에는 또 다른 장치인 부당행위계산부인(소득세법 제101조 제2항)이 작동한다.

부당행위계산부인은 배우자·직계존비속을 제외한 특수관계인(형제자매, 그 밖의 친족 등)에게 자산을 증여한 뒤, 수증자가 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우에 적용된다(2022.12.31. 개정으로 종전 5년에서 10년으로 확대, 2023.1.1. 이후 증여분부터). 예컨대 허윤도(가명·48세) 씨가 형에게서 증여받은 상가를 몇 년 만에 팔았다면, 형은 배우자·직계존비속이 아니므로 이월과세 대상은 아니지만, 세 부담이 부당하게 줄었다면 부당행위계산부인을 검토하게 된다. 다만 "수증자의 증여세+양도세 합계 < 증여자가 직접 팔았을 때의 양도세"인 경우, 즉 세 부담이 부당하게 줄어든 경우에만 적용된다는 점이 이월과세와 다르다.

두 제도는 닮았지만 효과가 다르다. 정리하면 다음과 같다.

핵심은 이렇다. 이월과세는 수증자가 그대로 양도세를 내되 취득가액만 증여자 것으로 돌리고 증여세는 경비로 빼준다. 반면 부당행위계산부인은 거래 자체를 부인해 증여자가 직접 판 것으로 보고, 증여세는 없던 일로 돌린다. 어느 쪽이든 "증여를 끼워 양도세를 줄이는" 시도는 막힌다는 결론은 같다. 다만 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 것이 입증되면 부당행위계산부인은 적용되지 않을 수 있다.

이월과세가 적용되지 않는 경우 (배제 사유)

이월과세가 항상 적용되는 것은 아니다. 소득세법 제97조의2 제2항은 다음의 경우 이월과세를 적용하지 않는다고 규정한다.

공익사업 수용: 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 경우로서, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따라 협의매수 또는 수용된 경우.

1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우: 이월과세를 적용하면 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택(비과세에서 제외되는 고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우. 이 경우 이월과세 대신 부당행위계산부인 적용 여부를 별도로 검토한다.

세액 비교상 불리하지 않은 경우: 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이, 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우. 다시 말해 이월과세는 "세금이 더 많이 나오는 쪽으로만" 적용된다. 납세자가 이월과세로 오히려 유리해지는 상황은 인정하지 않는다는 뜻이다.

여기에 더해 앞서 본 것처럼 증여자인 배우자·직계존비속이 양도 당시 사망한 경우에도 이월과세가 제외된다.

실전 계산 — 증여 후 양도, 세금이 얼마나 차이 날까

도경민 씨 사례로 개념을 비교해 보자. 아버지가 2014년 2억 원에 취득한 아파트(2026년 시가 7억 원)를 도 씨가 증여받아 1년 안에 7억 원에 매도하는 경우다(이해를 돕기 위한 단순화 예시이며, 실제 세액은 보유기간·장기보유특별공제·세율·중과 여부 등에 따라 달라진다).

도 씨는 "양도세 0원"을 기대했지만, 실제로는 이미 낸 증여세(억 원대)에 더해 양도차익 5억 원에 대한 양도세까지 마주하게 된다. 증여세 상당액을 양도세 계산 시 필요경비로 빼주는 완화 장치가 있지만, 그래도 통념과는 차원이 다른 결과다. 결국 "증여를 끼우지 않고 아버지가 직접 판 뒤 현금을 물려주는 것"과 세 부담이 비슷해지도록 설계된 셈이다.

해외주식 양도소득세 계산기로 내 양도차익·세액을 직접 계산해보기 → 증여받은 자산의 취득가액을 '증여자 기준'으로 넣어 보면, 이월과세가 적용될 때의 실제 세 부담을 가늠할 수 있다. 양도 전에 반드시 시뮬레이션할 것.

그래도 증여 후 양도가 유리한 경우 — 합법적 절세 포인트

이월과세가 모든 "증여 후 양도"를 무력화하는 것은 아니다. 다음과 같은 경우에는 여전히 합법적인 절세·자산이전 전략이 성립한다.

• 이월과세 기간이 지난 뒤 양도: 부동산은 증여 후 10년, 주식은 1년이 지나 양도하면 이월과세 대상이 아니다. 수증자의 취득가액(증여 평가액)이 그대로 인정된다. 장기 보유를 전제로 한 자산이전이라면 기간 관리가 핵심이다.
• 가격이 하락한 자산의 증여: 취득가액 스텝업이 목적이 아니라, 향후 가치 상승분을 자녀 세대로 이전하는 것이 목적이라면, 평가액이 낮을 때 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있다.
• 증여세 필요경비 산입 효과: 이월과세가 적용되더라도 이미 낸 증여세는 양도세 계산 시 필요경비로 산입되므로, 증여세가 완전히 매몰되는 것은 아니다.
• 보유기간 합산에 따른 장기보유특별공제: 증여자가 오래 보유한 자산이라면, 이월과세로 보유기간이 증여자 취득일부터 합산돼 장기보유특별공제를 더 받을 수 있다.

다만 어떤 경우든 1세대 1주택 비과세, 다주택 중과, 취득세, 증여세를 종합적으로 따져야 하므로, 실행 전 국세상담센터(126)나 한국세무사회 등록 세무사의 상담을 받는 것이 안전하다. 부동산 증여·양도 전략은 부담부증여 가이드, 집 갈아타기·일시적 2주택 가이드, 부부 금융소득 분산 절세와 함께 읽으면 그림이 잡힌다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 배우자에게 증여받은 주식을 6개월 만에 팔았습니다. 이월과세가 적용되나요?

2025년 1월 1일 이후 증여받은 주식이라면 그렇습니다. 주식 등은 증여 후 1년 이내 양도 시 이월과세 대상입니다(제97조의2 제1항, 제94조 제1항 제3호 자산). 6개월은 1년 이내이므로 취득가액이 배우자의 원래 취득가액으로 되돌려집니다.

Q2. 부동산은 증여 후 몇 년이 지나야 이월과세에서 벗어나나요?

10년입니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 종전 5년에서 10년으로 확대되었습니다. 증여일과 양도일 사이가 10년을 넘어야 수증자의 취득가액이 인정됩니다.

Q3. 이미 낸 증여세는 그냥 사라지나요?

아닙니다. 이월과세가 적용되면 납부한 증여세 상당액을 양도소득세 계산 시 필요경비로 산입합니다(제97조의2 제1항 제3호). 다만 양도차익에 대응하는 부분에 한하며, 전액 공제는 아닙니다. 반면 형제 등에게 증여한 경우 적용되는 부당행위계산부인에서는 증여세 자체를 부과하지 않고 취소·환급합니다.

Q4. 형제에게 증여한 뒤 팔면 이월과세를 피할 수 있나요?

이월과세(배우자·직계존비속 대상)는 피하더라도 부당행위계산부인이 적용될 수 있습니다. 형제 등 특수관계인에게 증여 후 10년 이내 양도하고 세 부담이 부당하게 줄었다면, 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 과세하고 수증자는 연대납세의무를 집니다.

Q5. 1세대 1주택이면 이월과세를 신경 쓰지 않아도 되나요?

이월과세를 적용한 결과 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다(제97조의2 제2항 제2호). 다만 이때 부당행위계산부인 적용 여부를 별도로 검토하므로, "1주택이니 무조건 안전"이라고 단정하면 안 됩니다.

Q6. 양도세 신고는 언제 해야 하나요?

부동산은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 주식은 양도일이 속한 반기의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙입니다. 확정신고는 다음 해 5월입니다(국세청 양도소득세 안내). 양도소득기본공제는 연 250만 원입니다.

Q7. 이월과세가 적용되면 무조건 세금이 더 나오나요?

구조상 그렇게 설계돼 있습니다. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않기 때문에(제97조의2 제2항 제3호), 납세자 입장에서 이월과세로 유리해지는 일은 없습니다. 즉 "더 많이 나오는 쪽"으로만 적용됩니다.

참고 자료(출처)

• 법령 원문: 국가법령정보센터 · 소득세법 제97조의2(이월과세) · 제101조(부당행위계산) · 제94조(양도소득 과세대상) · 제95조(양도소득금액·장기보유특별공제) · 제97조(필요경비) · 제89조(비과세 양도소득) · 소득세법 시행령 제163조의2 · 시행령 제155조(일시적 2주택) · 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산공제)
• 세무·신고: 국세청 · 국세청 양도소득세 안내 · 홈택스 · 국세상담센터 126 · 국세법령정보시스템
• 정책·입법: 기획재정부 · 법제처
• 연구·해설: 한국학술지인용색인(KCI) · 한국금융연구원 · 한국세무사회 · 금융감독원

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면책조항 및 안내: 본 글은 2026년 6월 5일 기준 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 이월과세와 부당행위계산부인은 자산의 종류, 증여·양도 시점, 1세대 1주택 여부, 다주택 중과, 취득세 등 개별 사정에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 증여·양도 전에 반드시 국세상담센터(126)·관할 세무서 또는 등록 세무사와 상담하고 국가법령정보센터에서 최신 조문·시행일을 확인하시기 바랍니다. 세법은 매년 개정되며, 작성자와 사이트 운영자는 본 글을 근거로 한 의사결정에 대해 법적 책임을 지지 않습니다. 본문의 도경민·위성근·허윤도 씨는 제도 설명을 위한 가상 인물입니다. 최종 업데이트: 2026년 6월 5일.