국세청이 꼬마빌딩·단독주택·초고가 아파트 상속·증여 신고가액을 감정평가로 재산정한 건수가 2025년 703건, 신고가 2.2조원 → 재산정 4.1조원(+83%)으로 확대되었습니다. 2025년 12월 서울행정법원은 시행령 제49조 제1항 단서 위법 판결로 164억원을 전부 취소(항소 진행 중)했습니다. 평가심의위원회 구성·심의 절차, 선정 기준 5억원, 복수 감정 원칙, 납세자 방어 5가지 전략, 2028 유산취득세 전환까지 2026년 4월 13일 기준 최신 정보로 정리합니다.
"성수동 60억원 꼬마빌딩이 국세청 고지서에는 320억원으로 찍혔습니다"
2025년 4월, 경향신문은 충격적인 사건 하나를 보도했습니다. 서울 성동구 성수동 일대의 한 상가건물(이른바 '꼬마빌딩') 상속 사건이었습니다. 상속인들은 부모가 보유하던 이 건물을 공시가격 기준 약 60억원으로 신고하고 상속세를 납부했습니다. 그런데 몇 달 뒤, 국세청은 평가심의위원회를 거쳐 이 건물을 외부 공신력 있는 감정기관 두 곳에 의뢰했고, 돌아온 감정가는 약 320억원이었습니다. 신고가 대비 5.3배, +433% 증가한 금액이었습니다. 그 차액 260억원에 상속세 누진세율이 그대로 적용되면서, 추가 고지된 상속세는 수십억 원 규모에 이르렀습니다.
이 사례는 한국 부동산 상속·증여의 세계에서 지난 5년간 조용히, 그러나 빠르게 확대되어 온 국세청 감정평가 재산정 제도의 위력을 상징적으로 보여줍니다. 2020년 1월 국세청이 '꼬마빌딩 등 감정평가사업'을 공식 시행한 이후, 대상 범위와 선정 기준은 2024~2025년에 모두 대폭 확대되었고, 일간NTN 2026년 연간 실적 보도에 따르면 2025년 한 해에만 703건·9.2조원 규모의 재산정이 이루어진 것으로 공식 집계되었습니다.
그런데 바로 그 시점에, 한국 조세행정의 뿌리를 흔드는 사건이 발생했습니다. 2025년 12월 15일, 서울행정법원(2024구합75543)은 이 제도의 법적 근거인 상증법 시행령 제49조 제1항 단서가 모법에 위배되어 위법하다며, 강남세무서가 상속인들에게 추가 부과한 164억원의 상속세를 전부 취소하는 판결을 내렸습니다. 이어 2026년 1월 25일에는 법무법인 율촌이 대리한 또 다른 꼬마빌딩 상속 건에서도 약 40억원의 증여세를 취소받는 승소 판결이 이어졌습니다. 국세청은 두 건 모두 즉시 항소해 현재 상급심이 진행 중이며, 2026년 4월 세계일보의 해설 기사는 이 사안이 대법원까지 올라갈 경우 조세행정 전체에 파급될 수 있다고 분석합니다.
즉, 한국은 지금 부동산 상속·증여 감정평가 재산정 제도의 거대한 법적 격변기를 통과하고 있습니다. 상속·증여 신고를 앞둔 납세자 입장에서 이 시점에 반드시 알아야 할 것들이 한두 가지가 아닙니다. 내 부동산이 재산정 대상에 포함되는지, 평가심의위원회가 어떻게 작동하는지, 법원 판결이 내 세금에 어떤 의미인지, 신고 전에 무엇을 준비해야 과세 폭탄을 피할 수 있는지 — 이 모든 질문에 대한 답이 바로 이 글에 담겨 있습니다.
본 글은 국세청, 법제처 국가법령정보센터, 기획재정부, 정책브리핑, 찾기쉬운 생활법령정보, 한국경제, 경향신문, 헤럴드경제, 한국세정신문, 세정일보, 이투데이, 세계일보, 일간NTN, 삼일PwC, 조세심판원 판례 DB, LBOX 판례 데이터베이스 등 28개 이상 공식·전문 자료를 교차 검증하여 2026년 4월 13일 기준으로 정리했습니다.
⚠️ 본 글은 정보 제공용입니다. 상속·증여는 개별 재산 상태와 가족 구성에 따라 결과가 크게 달라지며, 잘못 판단하면 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 실제 신고 전에는 반드시 자격 있는 세무사·회계사·변호사에게 개별 상담을 받으시기 바랍니다.절세 포트폴리오 계산기로 내 상황의 종합 절세 전략 시뮬레이션하기 →
1. 왜 지금 이 제도가 중요한가 — 2025년 9.2조원 재산정 충격
2025년은 한국 부동산 상속·증여 세제 역사상 가장 많은 감정평가 재산정이 이루어진 해로 기록되었습니다. 국세청의 공식 집계와 언론 보도를 종합하면 다음과 같습니다.
| 시점 | 재산정 건수 | 신고가액 | 재산정 후 평가액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 2020~2024 (누적) | 약 727~896건 | 약 5.5조원 | 약 9.7조원 | +75% |
| 2025년 1분기 | 75건 | 2,847억원 | 5,347억원 | +87.8% |
| 2025년 연간 | 703건 | 2조 2,252억원 | 4조 689억원 | +83% |
자료: 헤럴드경제 2025.4.24., 일간NTN 2025 연간 실적, 경향신문 2025.4.24.
주목해야 할 점은 2025년 한 해 재산정 규모가 2020~2024년 5년 누적 규모에 필적한다는 사실입니다. 국세청은 같은 해 감정평가 예산을 약 45억원에서 96억원으로 2배 이상 증액했고, 대상 선정부터 평가심의위 검증까지 전 과정을 전산화하는 프로젝트를 2026년 완료 목표로 추진 중입니다(한국세정신문 관련 보도).
이 폭발적 증가에는 세 가지 배경이 있습니다.
첫째, 2024년 12월 3일 국세청이 선정 기준 차액을 '10억원 이상'에서 '5억원 이상'으로 완화했습니다. 이 한 번의 개정으로 대상 범위가 약 2배 이상 확대되었습니다. 둘째, 2025년 1월 1일 상속세 및 증여세 사무처리규정이 개정되면서 주거용 부동산이 정식 대상에 편입되었습니다. 이전까지 주된 타깃은 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산이었지만, 이 개정으로 초고가 아파트·호화 단독주택까지 모두 포함되었습니다(세정일보 해설). 셋째, 2025년 6월 11일 사무처리규정 2차 개정으로 나대지·임야·분양권·조합원입주권·전세권·지상권까지 전면 확대되면서, 사실상 모든 형태의 부동산과 부동산 권리가 재산정 대상 후보가 되었습니다. 특히 농지 제외 조항이 삭제되어 농지도 포함되었습니다.그 결과, 과거에는 '돈 많은 강남 부자의 꼬마빌딩 얘기'로 여겨지던 이 제도가, 이제는 분양권을 증여받은 2030 세대부터 시골 임야를 상속받는 일반 가정까지 모두 영향권에 들어왔습니다.
내 상속·증여 시나리오의 예상 세금을 지금 계산해보세요 →2. 국세청 감정평가 재산정 제도란? — 법적 근거와 작동 원리
2-1. 법적 근거
이 제도의 뿌리는 상속세 및 증여세법 본법과 시행령에 있습니다. 2026년 4월 기준 현행 조문은 다음과 같습니다.
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 상증법 제60조 | 평가의 원칙 — 상속·증여재산은 '평가기준일 현재 시가'로 평가 |
| 상증법 제61조 | 부동산의 평가 — 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가방법(공시지가·기준시가) 적용 |
| 상증법 시행령 제49조 | 평가의 원칙 등 — 시가 인정 범위, 평가기간, 재산정 근거 단서 조항 |
| 상증법 시행령 제49조의2 | 평가심의위원회의 구성·운영 |
| 평가심의위원회 운영 규정(국세청 훈령) | 위원 구성, 심의 절차, 재감정 기준 등 세부 사항 |
핵심은 상증법 제60조의 '시가 평가 원칙'입니다. 상속·증여재산은 원칙적으로 '평가기준일 현재의 시가'로 평가해야 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 공시지가나 기준시가를 사용하는 '보충적 평가방법'이 허용됩니다.
문제는 공시가격이 실거래가의 40~70% 수준에 불과하다는 점입니다. 납세자는 당연히 낮은 공시가격 기준으로 신고하고 싶어하지만, 국세청 입장에서는 이것을 '시가를 은폐한 축소 신고'로 볼 여지가 있습니다. 그래서 나온 것이 바로 국세청의 사후 감정평가 재산정 제도입니다.
2-2. 작동 흐름
납세자가 상속·증여세를 신고하면, 국세청은 다음 순서로 재산정 여부를 결정합니다.
이 과정 전체를 관통하는 핵심이 상증법 시행령 제49조 제1항 단서입니다. 이 단서 조항이 "평가기간이 경과한 후라도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정가액 등을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다"고 규정하고 있어, 납세자가 신고를 마친 뒤에도 국세청이 뒤늦게 감정평가를 받아 시가를 올릴 수 있는 법적 근거가 됩니다. 이 단서 조항이 바로 2025년 12월 서울행정법원 판결에서 위법하다는 판시를 받은 바로 그 조항입니다.
자세한 법령 원문은 국가법령정보센터의 상속세 및 증여세법 시행령에서 직접 확인할 수 있습니다.
3. 제도 확대 연혁 (2019 → 2026) — 7년간의 타임라인
| 시점 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2019.2.12. | 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 신설 — 평가기간 경과 후 감정 허용. 증여재산 평가기간을 '전후 3개월'에서 '전 6개월~후 3개월'로 확대 |
| 2020.1.31. | 국세청 '꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내' 공식 보도자료 — 비주거용 부동산·나대지 대상 소급감정 시작 |
| 2020~2024 | 5년간 누적 727~896건, 신고가 5.5조 → 재산정 9.7조 (+75%). 총 예산 약 156억원 |
| 2024.12.3. | 국세청 보도자료 — 선정 기준 차액 10억원 → 5억원으로 완화, 초고가 아파트·호화 단독주택 정식 편입 |
| 2025.1.1. | 사무처리규정 개정 시행 — 주거용 부동산 정식 대상화 |
| 2025.6.11. | 사무처리규정 2차 개정 — 나대지·임야·분양권·조합원입주권·전세권·지상권 전면 확대, 농지 제외 조항 삭제 |
| 2025년 연간 | 703건·9.2조원 재산정 (역대 최대 규모) |
| 2025.12.15. | 서울행정법원 2024구합75543 판결 — 시행령 제49조 제1항 단서 위헌·위법 판시, 164억원 전부 취소 |
| 2026.1.25. | 한국경제 단독 보도 — 법무법인 율촌이 대리한 또 다른 꼬마빌딩 건, 약 40억원 증여세 취소 승소 |
| 2026.2.27. | 시행령 개정으로 평가심의위 외부 민간위원 확대 (지방국세청 민간위원 3명 → 8명) |
| 2028 시행 예정 | 유산세 방식 → 유산취득세 방식 전환 법안 추진 중 (2026~2027 시스템 구축, 법 개정 국회 통과 조건) |
이 연혁에서 2024~2025년이 결정적인 분기점이었다는 점을 주목해야 합니다. 불과 2년 사이에 선정 기준 완화(10억→5억), 주거용 편입, 나대지·권리 확대, 민간위원 증원이 한꺼번에 이루어졌고, 그 여파가 2025년 하반기의 법원 위법 판결로 폭발한 것입니다.
4. 적용 대상 부동산 — 2026년 4월 기준 전면 정리
4-1. 대상 부동산 카테고리
2025년 6월 11일 2차 개정 이후, 사실상 거의 모든 부동산과 부동산 권리가 대상에 포함됩니다.
| 카테고리 | 포함 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 초고가 아파트 | ✅ 2025.1 이후 | 시세 대비 공시가격이 낮은 경우 주 타깃 |
| 호화 단독주택 | ✅ 2025.1 이후 | 개별주택가격과 시세 괴리가 큰 건 |
| 꼬마빌딩·상가건물 | ✅ 2020부터 | 제도의 원조 타깃 |
| 비주거용 부동산 | ✅ 2020부터 | 오피스텔·근린생활시설 등 |
| 나대지(건축물 없는 토지) | ✅ 2025.6 이후 | 도심지 고가 나대지 주목 |
| 임야 | ✅ 2025.6 이후 | 개발 가능성 있는 임야 포함 |
| 농지 | ✅ 2025.6 이후 | 종전 제외 조항 삭제 |
| 아파트 분양권 | ✅ 2025.6 이후 | 프리미엄 반영 감정 가능 |
| 조합원입주권 | ✅ 2025.6 이후 | 재개발·재건축 권리 |
| 지상권·전세권 | ✅ 2025.6 이후 | 등기된 부동산 권리 |
| 부동산과다보유법인의 비상장주식 | ✅ | 법인 보유 부동산 평가 시 |
| 부동산과다보유법인의 골프장·호텔·리조트 | ✅ | 복합 평가 |
출처: 한국세정신문 2025.5.23. 사무처리규정 개정 행정예고, 경향신문 2024.12.3. 초고가 아파트 확대 보도.
4-2. 선정 기준 (2025.1.1 이후)
국세청이 사후 감정평가 대상으로 선정하는 기준은 다음과 같습니다(둘 중 하나 이상 충족 시 대상 후보).
- 신고가액이 국세청 추정 시가보다 5억원 이상 낮은 경우 (2024년까지는 10억원 기준이었음)
- 차액 비율이 10% 이상인 경우
이 완화로 인해 서울 주요 지역의 중형 아파트, 지방 대도시의 꼬마빌딩, 수도권 변두리의 나대지까지 사실상 모두 '선정 후보'에 들어갑니다. 이제는 "내 부동산은 대상이 아닐 것"이라는 안일한 가정이 매우 위험해졌습니다.
5. 평가심의위원회의 실제 작동 방식
5-1. 위원회 구성 (2026년 2월 개정 이후)
| 구분 | 공무원 위원 | 외부 민간위원 |
|---|---|---|
| 국세청 평가심의위 | 3명 | 최대 9명 |
| 지방국세청 평가심의위 | 2명 | 최대 8명 (2026.2 개정 전 3명) |
외부 민간위원은 변호사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, M&A 전문가 등으로 구성되며 임기는 2년, 1회 연임 가능합니다. 2026년 2월 시행령 개정으로 지방국세청 민간위원이 기존 3명에서 8명으로 대폭 확대된 것은 납세자 입장에서 볼 때 '전문가 교차 검증 강화' 측면이 있는 반면, '심의 건수 처리 역량 확대'로 재산정 건수 증가를 뒷받침하는 측면도 함께 있습니다(한국세정신문 해설).
5-2. 심의 범위
- 평가기간 외 거래가격·감정가격의 시가 인정 여부
- 국세청이 의뢰한 감정가격의 적정성 심의
- 비상장주식의 보충적 평가 적정성 심의
- 부실감정에 대한 고의성 심의 등
5-3. 납세자 사전 신청 기한 (중요)
납세자도 직접 평가심의위에 시가 인정을 사전 신청할 수 있습니다. 이 절차가 바로 납세자 방어 전략 중 가장 강력한 카드입니다.| 구분 | 신청 기한 | 결정 통지 |
|---|---|---|
| 상속세 | 법정신고기한 만료 4개월 전까지 | 만료 1개월 전까지 서면 통지 |
| 증여세 | 법정신고기한 만료 70일 전까지 | 만료 20일 전까지 서면 통지 |
평가기간 경과 후 거래가 발생한 경우에는 해당 거래일로부터 6개월 이내에 신청해야 합니다. 구체적 신청 양식과 절차는 국세청의 상속재산 평가 가이드와 증여재산 평가 가이드에서 확인할 수 있습니다.
5-4. 복수 감정 원칙
- 원칙: 2개 이상의 공신력 있는 감정기관에 의뢰, 평균액을 시가로 인정
- 예외: 공동주택가격·건물 기준시가 10억원 이하 부동산은 1개 감정기관으로도 가능 (2018.4월 시행령 개정부터)
- 재감정 기준: 납세자가 제출한 감정가가 다른 감정기관 감정가의 80% 미만이거나, 보충적 평가액·유사매매사례가액의 90% 미만이면 세무서장이 재감정을 의뢰할 수 있음
6. 충격적 재산정 실제 사례 — 언론에 공개된 5가지
Case 1. 성수동 꼬마빌딩: 60억 → 320억 (+433%)
2025년 4월 경향신문이 보도한 대표 사례. 성동구 성수동의 한 꼬마빌딩을 공시가격 60억원으로 신고 → 국세청이 2곳의 감정기관에 의뢰 → 평균 320억원 감정가 → 평가심의위 심의 통과 → 차액 260억원에 상속세 누진세율 적용 → 추가 상속세 수십억원 부과.Case 2. 청담동 아파트: 20억 → 40억 (+100%)
초고가 아파트 상속 사례. 신고가 20억원 → 재산정 40억원. 이 사례는 2025.1.1 주거용 부동산 편입 이후 대표적인 '아파트 재산정' 케이스로 언론에 보도되었습니다(세정일보 해설).
Case 3. 강남세무서 451억 → 787억 상속 건 (서울행정법원 2024구합75543)
2025년 12월 서울행정법원이 위법 판결을 내린 바로 그 사건입니다. 상속인들은 공시가격 기준 451억원으로 신고 → 국세청이 감정평가 의뢰 → 평균 787억원 → 차액 336억원에 대해 추가 상속세 164억원 부과 → 상속인 불복 → 행정소송 → 2025.12.15. 법원이 "시행령 제49조 제1항 단서는 모법에 위배된다"며 164억원 전부 취소. 국세청은 즉시 항소하여 2026년 4월 현재 상급심 진행 중입니다(한국경제 단독 보도).
Case 4. 율촌 대리 꼬마빌딩 증여 건: 약 40억원 취소 (2026.1)
2026년 1월 25일 한국경제가 보도한 또 다른 승소 사례. 법무법인 율촌이 대리한 꼬마빌딩 상속 건에서 약 40억원의 증여세 과세가 취소되었습니다. 이 사건은 앞선 강남세무서 판결의 논리를 따른 '후속 판결'로서, 향후 유사 소송의 방향을 보여주는 중요한 선례입니다.Case 5. 반대 선례 — 서울고등법원 2023누43466 (2024.8.20)
그러나 모든 법원이 납세자 손을 들어준 것은 아닙니다. 서울고등법원 2023누43466(2024.8.20. 선고)는 반대로 감정평가의 객관성을 우선시하여 시행령이 적법하다는 취지로 판시했습니다. 이는 1심(서울행정법원)과 2심(서울고등법원) 간에 입장이 엇갈리고 있음을 보여줍니다. 대법원 확정 전까지는 법적 불확실성이 계속될 수밖에 없습니다. 조세심판원 조심2024중4473(2024.12.2.) 결정 역시 국세청 감정평가의 적법성을 인정하며 청구를 기각했습니다. 이 밖에도 100여 건의 유사 소송이 현재 진행 중인 것으로 알려져 있습니다.
7. 2025년 12월 서울행정법원 위법 판결 — 법적 근거가 흔들린다
7-1. 판결 요지 (2024구합75543, 2025.12.15. 선고)
재판부(재판장 김국현)는 다음과 같은 논리로 시행령 제49조 제1항 단서가 모법인 상증법 제60조 제2항에 위배되어 무효라고 판시했습니다.
- 상증법 본법은 '평가기준일 현재의 시가'를 평가 원칙으로 정하고 있음
- 시행령이 '평가기간 경과 후 법정결정기한까지'로 시가 인정 범위를 확장한 것은 본법의 한계를 넘은 것
- 과세관청에만 '평가기간 경과 후 감정 실시' 권한을 부여하고 납세자는 여전히 6개월 내 신고해야 하는 구조적 불균형이 존재함
- 이러한 구조는 조세법률주의와 납세자의 예측가능성을 침해하는 것
이 판결은 국내 최초로 시행령 자체의 위법성을 인정한 판결로서, 향후 대법원에 올라갈 경우 조세행정 전체에 파급될 수 있는 의미를 갖습니다. 세계일보 2026년 4월 해설 기사도 이 판결을 '2020년대 한국 조세법의 주요 전환점'으로 평가하고 있습니다.
7-2. ⚠️ 자동 구제 불가 경고
그러나 납세자 입장에서 결정적으로 주의해야 할 점이 있습니다. 대법원이 최종적으로 시행령 무효를 확정하더라도, 이미 확정된 과세는 자동으로 취소되지 않습니다.
소급 구제를 받으려면 제척기간(부과제척기간) 내에 직접 불복을 제기한 납세자만 대상이 됩니다. 이미 불복 기한(이의신청 30일, 심판청구 90일)이 지나 확정된 과세는 법원 판결이 확정되더라도 돌려받을 수 없습니다.
그래서 지금 감정평가 재산정으로 추가 과세를 받은 납세자는 일단 시효 내에 불복을 제기하고 대기하는 것이 가장 안전합니다. 이투데이 해설 기사와 한국경제의 2026년 1월 조세법률주의 해설도 이 점을 강조하고 있습니다.
7-3. 국세청 대응 현황
국세청은 두 건 모두 항소하여 상급심이 진행 중입니다. 동시에 국세청은 평가심의위원회 운영 강화(민간위원 증원, 전산화), 감정평가 예산 증액 등으로 제도 자체의 체계화를 지속하고 있습니다. 대법원이 시행령 무효를 확정할 경우, 국세청은 시행령 개정이나 법률 차원의 명시적 근거 마련을 통해 제도의 법적 기반을 다시 구축할 것으로 예상됩니다.
8. 납세자 방어 전략 5가지 — 실전 대응 매뉴얼
이제 핵심입니다. 감정평가 재산정 위험이 있는 부동산을 상속·증여하는 납세자가 실제로 쓸 수 있는 방어 전략은 다음 5가지입니다.
전략 1. 자진 감정평가 (Voluntary Appraisal)
가장 강력한 방어책입니다. 납세자가 먼저 2곳의 공신력 있는 감정기관에 의뢰하여 평균 감정가로 신고하는 것입니다. 장점은 여러 가지입니다.- 감정평가수수료 500만원 한도 상속공제가 가능 (상속공제 항목이며 소득공제 아님)
- 신고가액이 곧 시가로 확정되어 사후 재산정 위험 차단
- 이후 양도 시 취득가액 상향 효과로 양도세 절감
- 국세청 재산정 과정을 거치지 않고 조기 결정
단, 공동주택가격·건물 기준시가 10억원 이하인 부동산은 1곳 감정으로도 가능합니다. 이 규정은 중소 규모 부동산 상속·증여의 부담을 낮추는 취지입니다.
전문가 의견으로는 삼일PwC의 세금 브리프가 이 전략을 1순위로 권장하고 있습니다.
전략 2. 시가 인정 기간 적극 활용
상증법 시행령이 정한 '평가기간' 내 거래가 있으면, 그 가격이 곧 시가로 인정됩니다.
| 구분 | 평가기간 |
|---|---|
| 상속 | 상속개시일 전후 각 6개월 (총 12개월) |
| 증여 | 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 (총 9개월) |
이 기간 내에 해당 부동산의 매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액 등이 있으면 이를 시가로 주장할 수 있습니다. 여러 가격이 있을 경우 평가기준일에 가장 가까운 가격이 적용됩니다. 이 규정을 역으로 활용하면, 납세자는 평가기간 내 '방어 가능한 가격'을 확보하는 전략을 구사할 수 있습니다.
전략 3. 평가심의위원회 사전 신청
앞서 5-3에서 설명한 납세자 직접 신청 제도입니다. 상속은 법정신고기한 4개월 전, 증여는 70일 전까지 홈택스를 통해 신청할 수 있습니다. 평가기준일 전 2년 이내 ~ 법정신고기한 후 9개월 기간 내의 유사재산 거래가액에 대해 시가 심의를 신청할 수 있습니다.
이 카드의 장점은 국세청이 사후에 재산정하기 전에, 납세자가 먼저 위원회 심의를 거쳐 시가를 확정받는 것입니다. 위원회 결정이 나오면 이후 국세청이 뒤집기 어렵습니다.
전략 4. 기준금액 대응
재감정 위험을 낮추기 위한 기술적 전략입니다. 납세자 자진 감정가가 다음 두 가지 중 낮은 쪽의 90% 이상이면 세무서장의 재감정 의뢰 가능성이 낮아집니다.
- 상증법 보충적 평가액(공시가격·기준시가 기반)
- 유사매매사례가액
이 규정을 활용해 감정평가사와 협의하여 '재감정 트리거를 넘지 않는 최저 방어선'을 설정하는 것이 실무적 접근입니다. 다만 지나치게 낮게 책정하면 평가심의위원회 심의 단계에서 부적정 판정을 받을 수 있으므로 전문가 조언이 필수입니다.
전략 5. 시효 내 불복 제기 필수
만약 이미 재산정 고지를 받았다면, 제척기간 내 불복 제기가 유일한 소급 구제 경로입니다.
| 단계 | 기한 | 관할 |
|---|---|---|
| 이의신청 | 고지 후 30일 이내 | 세무서장 |
| 심사청구 | 고지 후 90일 이내 | 국세청장 |
| 심판청구 | 고지 후 90일 이내 | 조세심판원 |
| 행정소송 | 심사·심판 결정 후 90일 이내 | 행정법원 |
앞서 언급한 2025.12.15. 서울행정법원 판결도, 대법원이 확정판결을 내릴 경우 현재 시효 내에 불복을 제기한 납세자만 혜택을 볼 수 있습니다. "나중에 대법원이 위법이라고 하면 그때 돌려받겠다"는 전략은 작동하지 않습니다. 찾기쉬운 생활법령정보에서도 불복 절차와 기한을 상세히 확인할 수 있습니다.
9. 2028년 유산취득세 전환과 이 제도의 미래
2025년 3월, 기획재정부는 1950년 이래 유지되어 온 '유산세' 방식에서 '유산취득세' 방식으로의 전환을 공식 발표했습니다. 정책브리핑의 상속세 최고세율 인하 보도에 따르면 이 개편 방향에는 상속세 최고세율 50% → 40% 인하, 자녀공제 1인당 5억원으로 확대 등이 포함됩니다.
| 항목 | 현행 (유산세, ~2027) | 개편 후 (유산취득세, 2028~ 예정) |
|---|---|---|
| 과세 방식 | 피상속인의 전체 유산에 세율 적용 후 상속인별 분담 | 상속인별 취득한 재산에 각자 세율 적용 |
| 최고세율 | 50% | 40% |
| 자녀공제 | 5,000만원 | 1인당 5억원 |
| 감정평가 재산정 제도 | 현행 유지 | 유지되나 평가 기준일·방식 조정 예상 |
다만 이 개편은 2028년 시행 예정으로, 2026~2027년 과세 시스템 구축과 법 개정이 선행 조건입니다. 법안이 국회를 통과해야 실제 시행되므로 "확정"이 아닙니다(한국세정신문 유산취득세 해설).
중요한 것은 감정평가 재산정 제도 자체는 유산취득세 체제에서도 그대로 유지될 가능성이 높다는 점입니다. 오히려 상속인별 취득액을 평가해야 하므로 개별 재산 평가의 중요성은 더 커질 수 있습니다. 즉 2028년 이후에도 '자진 감정평가로 방어선을 구축한다'는 전략의 핵심은 변하지 않을 전망입니다.
FAQ — 자주 묻는 질문 8가지
Q1. 공시가격으로 신고하면 안전한가요?
아닙니다. 2025년 6월 이후로는 사실상 모든 부동산이 대상이고, 선정 기준은 신고가액이 국세청 추정 시가보다 5억원 이상 또는 10% 이상 낮은 경우입니다. 공시가격이 시세의 40~70%에 불과한 현실에서 공시가격 신고는 재산정 대상 후보가 됩니다.Q2. 감정평가 수수료는 얼마인가요?
부동산 규모와 감정기관에 따라 편차가 큽니다. 상속세법상 수수료는 500만원 한도로 상속공제 항목에 포함됩니다(소득공제가 아님). 자진 감정의 비용 대비 효과를 판단할 때는 '수수료 + 공제 혜택 + 재산정 회피 효과'를 함께 계산해야 합니다.
Q3. 1가구 1주택도 대상인가요?
원칙적으로 대상이 될 수 있습니다. 2025.1.1부터 주거용 부동산이 정식 편입되었기 때문입니다. 다만 시세 대비 공시가격 차이가 크지 않은 일반 아파트는 선정 가능성이 낮고, 주로 초고가·호화 주택이 타깃입니다.Q4. 아파트도 재산정 대상인가요?
네, 2025.1.1부터 초고가 아파트는 정식 대상입니다. 경향신문 2024.12.3. 보도에 따르면 국세청은 서울 강남권·용산·여의도 등 시세와 공시가격 차이가 큰 고가 아파트를 우선 점검 대상으로 하고 있습니다.Q5. 대법원에서 위법 확정되면 내 세금도 돌려받을 수 있나요?
조건부로 가능합니다. 제척기간 내에 이의신청·심사·심판·행정소송 중 하나라도 제기한 상태여야 합니다. 이미 불복 기한이 지나 확정된 과세는 대법원 판결이 나오더라도 자동 취소되지 않습니다.Q6. ETF·주식도 감정평가 대상인가요?
일반적으로 상장주식·ETF는 본 제도의 직접 대상이 아닙니다. 상장주식은 상증법 제63조에 따라 평가기준일 전후 2개월간 종가 평균액으로 평가되며(총 4개월 산술평균), ETF는 집합투자증권으로서 평가기준일 기준가격을 적용합니다. 본 제도가 주로 다루는 것은 부동산과 부동산과다보유법인의 비상장주식입니다. 다만 부동산과다보유법인의 비상장주식 평가 시 그 법인이 보유한 부동산은 감정평가 재산정 대상이 될 수 있습니다.
Q7. 평가심의위원회 사전 신청은 어떻게 하나요?
국세청 홈택스에서 '증여세·상속세 신고' 메뉴를 통해 사전 신청이 가능합니다. 상속은 법정신고기한 4개월 전, 증여는 70일 전이 마지노선입니다. 신청 시 평가 대상 재산의 명세, 시가 산정 근거자료, 감정가(있는 경우) 등을 첨부해야 하며, 구체적 양식과 절차는 국세청 상속재산 평가 가이드와 증여재산 평가 가이드에서 확인할 수 있습니다.Q8. 부모·자녀 간 저가 거래도 재산정 대상인가요?
네, 이 경우에는 '저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여'(상증법 제35조) 규정이 함께 적용될 수 있습니다. 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면 그 차액을 증여로 간주하여 증여세가 부과되며, 이 과정에서 '시가'를 확정하기 위해 감정평가 재산정 제도가 활용될 수 있습니다. 세부 내용은 삼일PwC의 부모·자녀 자금거래 세금지식에서 확인할 수 있습니다.마무리 — 2026년, 감정평가 재산정의 골든타임을 놓치지 마세요
국세청 감정평가 재산정 제도는 지난 5년간 조용히 확대되어 오다 2025년 단 한 해에만 9.2조원 규모로 폭발했습니다. 그리고 2025년 12월 서울행정법원과 2026년 1월 잇따른 승소 판결은 이 제도의 법적 근거를 뒤흔들고 있습니다. 대법원의 최종 판단이 나오기 전까지 한국 부동산 상속·증여의 세무 환경은 역사상 가장 불확실한 시기를 지나고 있습니다.
이 시기에 납세자가 할 일은 명확합니다.
그 모든 판단의 출발점은 "내 부동산이 감정평가 재산정 대상에 들어갈 수 있는가?"라는 질문입니다. 이 질문에 대한 답을 얻기 위해서는 개별 부동산의 공시가격, 추정 시세, 보충적 평가액, 유사매매사례가액을 종합적으로 검토해야 합니다. 본 글이 그 첫걸음을 돕는 자료가 되기를 바랍니다.
절세 포트폴리오 계산기로 상속·증여 종합 세금 시뮬레이션 시작하기 →관련 글도 함께 참고하세요.
면책 조항: 본 글은 2026년 4월 13일 기준 국세청, 법제처 국가법령정보센터, 기획재정부, 정책브리핑, 찾기쉬운 생활법령정보, 한국경제, 경향신문, 헤럴드경제, 한국세정신문, 세정일보, 이투데이, 세계일보, 일간NTN, 삼일PwC, 조세심판원 판례 DB, LBOX 판례 데이터베이스 등 공식·전문 기관의 공개 자료를 바탕으로 작성한 정보 제공용 콘텐츠입니다. 상속·증여세 관련 법령·시행령·국세청 해석은 수시로 변경될 수 있으며, 특히 2025년 12월 서울행정법원 판결(2024구합75543)과 2026년 1월 후속 판결은 대법원 확정 전까지 법적 불확실성이 있음을 유의하시기 바랍니다. 반대 선례(서울고등법원 2023누43466, 2024.8.20. 선고)도 존재합니다. 개인의 부동산·소득·재산·가족 상황에 따라 과세 결과가 크게 달라지며, 실제 상속·증여 신고 전에는 반드시 자격 있는 세무사·회계사·변호사에게 개별 상담을 받으시기 바랍니다. 본 글의 내용은 향후 법 개정, 유산취득세 전환(2028 예정), 대법원 판결 등에 따라 변경될 수 있습니다.