전세사기 최소보장제 3분의 1 계산법 | 현금 vs 공공임대 손익분기

전세사기피해자 최소보장제가 2026년 11월 13일 시행됐습니다. 보증금 1억 5,000만 원에 배당 1,500만 원이면 최소지원금은 3,500만 원입니다. 그런데 이 돈을 받는 순간 공공임대 지원이 끝나고, 그전까지 받은 임대료 지원은 3분의 1에서 차감됩니다. 예금 연 3% 가정에서 10년 손익분기는 월 임대료 지원 32만 4,000원입니다.

관련 계산기예금·적금 이자 계산기

11월 10일 밤 11시, 탁해든 씨(가명, 33세)는 LH 청약플러스의 '자가 진단' 화면을 띄워 놓고 있었습니다. 3년 전 경기도 빌라에 넣은 전세보증금은 1억 5,000만 원이었습니다. 집은 경매로 남에게 넘어갔고, 배당표에 찍힌 돈은 1,500만 원이 전부였습니다. '지급 대상'이라는 안내 옆 메모장에, 그는 직접 계산한 식을 적어 두었습니다.

"1억 5,000만 원 ÷ 3 − 1,500만 원 = 3,500만 원"

그런데 그는 지금 LH가 마련해 준 공공임대에 살고 있습니다. 임대료 일부를 나라가 대신 내 주는 집입니다. 신청 버튼을 누르면 이 집은 어떻게 될까요? 그리고 3,500만 원은 지금 받는 게 정말 가장 큰 돈일까요?

3분의 1은 얹어 주는 돈이 아니라 채워 주는 돈입니다

11월 13일부터 '전세사기피해자 최소보장제'가 시행됐습니다. 근거는 5월 12일 개정·공포된 전세사기피해자법입니다. 핵심은 한 문장입니다. 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 모자란 만큼을 현금으로 채워 줍니다.

여기서 많이 하는 오해가 있습니다. 보증금의 3분의 1을 '추가로' 준다고 읽는 경우입니다. 실제 계산은 뺄셈입니다. 국토교통부 보도자료의 식은 '보증금 × 1/3 − 피해회복금'입니다.

탁해든 씨에게 대입해 보겠습니다. 보증금 1억 5,000만 원의 3분의 1은 5,000만 원입니다. 이미 배당으로 1,500만 원을 받았으니, 나라가 채워 줄 몫은 3,500만 원입니다. 받고 나면 그의 회복액은 딱 5,000만 원에서 멈춥니다.

이 제도가 필요한 사람은 적지 않습니다. 연합뉴스 보도에 따르면 누적 피해자는 4만 2,039명입니다. 조선비즈가 전한 국토부 집계로는 75.9%가 40세 미만입니다. 보증금 3억 원 이하가 97.7%라서, 대부분이 이 계산의 대상입니다.

그동안 피해 회복은 경매 결과에 따라 사람마다 크게 갈렸습니다. 선순위 대출이 큰 집은 배당이 0원인 경우도 많았습니다. LH가 2024년부터 사들인 피해주택은 10월 말까지 1만 1,542가구입니다. 국토부는 이 제도를, 배당이 없거나 LH가 집을 사지 못한 '사각지대'를 메우는 장치로 설명합니다.

회복금에 들어가는 돈과 빠지는 돈

뺄셈의 빼는 쪽, 즉 '피해회복금'에 무엇이 들어가는지가 금액을 정합니다. 시행령 제4조의4가 그 목록을 적어 두었습니다. 반대로 빠지는 돈은 국토부 정책뉴스와 보도자료 문답에 나옵니다.

구분	무엇인가	회복금에 넣나
경매·공매 배당	배당표·배분계산서에 찍힌 돈	넣는다
임대인 등에게 받은 돈	집주인 변제, 공인중개사 손해배상금	넣는다
LH 매입 경매차익	감정가와 낙찰가의 차이	지급 전까지 쓰인 만큼 넣는다
공공임대 임대료 지원	나라가 대신 낸 임대료	지급 전까지 받은 만큼 넣는다
지방정부 지원금	시·도가 따로 준 돈	넣지 않는다
금융지원	저리 대출, 이자 지원	넣지 않는다

표의 셋째, 넷째 줄이 이 글의 중심입니다. 시행령은 경매차익과 임대료 지원을, '최소지원금 지급 전까지 지급한' 금액으로 셉니다. 공공임대에 사는 동안 받은 지원이 쌓일수록, 현금으로 받을 몫은 그만큼 줄어든다는 뜻입니다.

현금을 받는 순간 공공임대 지원이 끝납니다

두 번째 규칙은 법 조문에 바로 적혀 있습니다. 전세사기피해자법 제25조의9 제3항은 이렇게 정합니다. 최소지원금을 받으면, 제25조·제25조의2·제25조의3의 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. LH 매입주택 거주, 공공임대 우선 공급, 임대료 감면이 모두 이 세 조문에 들어 있습니다.

그래서 최소보장제는 '받을까 말까'가 아니라, '어떤 모양으로 받을까'의 문제입니다. 3분의 1이라는 바닥은 같습니다. 한 번에 현금으로 채우느냐, 매달 임대료 지원으로 채워 가느냐가 다를 뿐입니다.

공공임대 쪽의 천장도 확인해 둘 필요가 있습니다. 제25조의2는 최장 10년 거주를 허용합니다. 임대료 지원 총액은 '보증금 − 배당 − 변제받은 돈'을 넘지 못합니다. 탁해든 씨라면 1억 3,500만 원이 천장이라, 보통의 임대료로는 닿기 어려운 선입니다.

현금이 더 안전해 보이는 이유도 분명합니다

현금 쪽이 낫다는 생각에는 근거가 있습니다. 90일 안에 지급 여부가 정해지고, 이사도 자유롭습니다. 제25조의8은 최소지원금을 압류하지 못하게 막아 두었습니다. 연체된 전세대출이 있어도 이 돈은 지켜진다는 뜻입니다.

그래도 오래 살 집이라면 계산이 달라집니다. 임대료 지원은 살아 있는 동안 계속 쌓이고, 바닥인 3분의 1을 넘어서도 멈추지 않습니다. 현금은 3분의 1에서 끝나지만, 임대는 10년 치가 쌓일 수 있습니다. 결국 갈림길은 '이 집에 몇 달을 더 살 것인가'라는 질문 하나로 좁혀집니다.

월 35만 원 지원이면 100개월, 계산기로 본 갈림길

탁해든 씨가 받는 임대료 지원을 월 35만 원으로 가정해 보겠습니다. 실제 감면액은 주택과 공급 유형마다 다르니, 내 금액으로 바꿔 넣으면 됩니다. 3,500만 원을 35만 원으로 나누면 100입니다. 100개월, 즉 8년 4개월을 살아야 현금과 같은 금액이 됩니다.

돈의 시간값도 따져야 공정합니다. 현금 3,500만 원을 예금에 넣고 10년을 두면 어떻게 될까요? 예금·적금 이자 계산기에 연 3% 단리, 일반과세로 넣으면 세후 이자는 888만 3,000원입니다. 10년 뒤 손에는 4,388만 3,000원이 남습니다.

현금을 받고 비슷한 집에 살면 그 임대료는 내 돈으로 내야 합니다. 그러니 임대 쪽은 덜 내는 임대료를 매달 적금에 넣는다고 보면 됩니다. 같은 계산기 적금 화면에 월 35만 원, 120개월, 연 3%를 넣어 봅니다. 원금 4,200만 원에 세후 이자 537만 4,215원이 붙습니다. 합계 4,737만 4,215원으로, 현금보다 349만 1,215원 많습니다.

월 임대료 지원	3,500만 원을 채우는 기간	10년 뒤 가치(적금 연 3%)	현금 4,388만 3,000원과 비교
20만 원	175개월(10년 안에 못 채움)	2,707만 980원	현금이 1,681만 원 많음
32만 4,000원	약 108개월	약 4,385만 원	거의 같음
35만 원	100개월	4,737만 4,215원	임대가 349만 원 많음
45만 원	78개월	6,090만 9,705원	임대가 1,702만 원 많음

손익분기는 월 32만 4,000원 근처입니다. 지원액이 이보다 적다면 10년을 다 살아도 현금이 낫습니다. 반대로 지원액이 크고 10년 가까이 살 계획이라면 임대 쪽이 더 큰 돈입니다. 예금 금리를 3%로 둔 가정이라, 금리가 오르면 분기점도 따라 올라갑니다.

한 가지 길이 더 있습니다. 시행령은 '지급 전까지' 받은 지원만 빼기 때문입니다. 법 구조상, 임대에 살다가 기한 안에 남은 몫을 현금으로 받는 길도 열려 있는 것으로 읽힙니다. 이미 결정된 피해자라면 기한은 2029년 11월 13일입니다. 그때까지 36개월을 산다면 지원은 1,260만 원이고, 남은 몫은 2,240만 원입니다.

다만 이 경우에도 현금을 받는 날부터 공공임대 지원은 끊깁니다. 이사 계획과 신청 시점을 함께 정해야 하는 이유입니다. 내 집에 맞는 처리는, LH 콜센터(1600-1004)에 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

신청서를 내기 전에 걸러지는 다섯 가지

최소지원금은 피해자로 결정됐다고 모두 받는 돈이 아닙니다. 법 제25조의9 제1항과 제2항이 대상을 먼저 걸러 냅니다. 정책브리핑 카드뉴스는 이를 '외국인, 셀프낙찰자, 배당·배분 미요구 임차인 등 제외'로 요약합니다. 피해자 유형 자체는 찾기 쉬운 생활법령정보가 세 갈래로 나눠 설명합니다.

제외 대상	조문	놓치기 쉬운 지점
피해주택을 직접 매수한 사람	제25조의9 제2항 제1호	우선매수권으로 직접 낙찰받아도 해당
배당요구를 하지 않은 사람	제25조의9 제2항 제2호	2026.11.13 전 경매개시 사건은 예외
선지급금을 이미 받은 사람	제25조의9 제2항 제3호	중복 지급을 막는 규정
대한민국 국적이 없는 사람	제25조의9 제1항	피해자 결정과 별개로 제외
보증금 5억 원 초과 임차인	국토부 문답(제2조 제4호 나목)	다목 피해자는 5억 원 이하만

첫째 줄이 가장 아픈 함정입니다. 특별법 제20조는 피해자에게 우선매수권을 줍니다. 그 권리로 집을 직접 사면 3분의 1 보장에서 빠집니다. 낙찰을 고민한다면 DSR 대출 한도 계산기로 월 상환액부터 확인해 보세요.

둘째 줄은 앞으로 경매가 시작될 피해자에게 중요합니다. 배당요구는 법원이 정한 '배당요구종기'까지 해야 효력이 있습니다. 종기는 민사집행법 제84조에 따라 공고되며, 법원경매정보에 사건번호를 넣으면 나옵니다. 절차는 부동산 경매 완벽 가이드에 자세히 정리돼 있습니다.

받은 뒤에 돈이 더 들어오면 돌려줍니다

최소지원금은 '확정된 상금'이 아니라 '임시 바닥'에 가깝습니다. 제25조의11은 반납 의무를 정합니다. 지원금을 받은 뒤 집주인에게서 보증금 일부를 받아 내면, 지체 없이 신고하고 그만큼 돌려줘야 합니다.

돌려줄 금액에는 위가 있습니다. 시행규칙은 회수한 금액만큼 반납하되, 받은 최소지원금을 넘지 않게 정해 두었습니다. 정해진 기간 안에 돌려주지 않으면, 국세 강제징수의 예에 따라 걷어 갑니다. 손해배상 소송을 진행 중이라면, 회수한 뒤의 반납까지 미리 셈에 넣어 두는 편이 좋습니다.

신탁사기 피해자는 먼저 받고 나중에 맞춥니다

신탁된 집을 권한 없는 사람에게 빌린 경우는 사정이 다릅니다. 경매 배당으로 돌려받기 어렵고, 처분까지 몇 년이 걸리기도 합니다. 그래서 제25조의10은, 경매가 끝나기 전에 3분의 1을 먼저 주는 '선지급'을 따로 만들었습니다.

선지급금도 이미 받은 변제금과 임대료 지원액을 빼고 계산합니다. 나중에 집이 팔려 회수액이 확정되면 정산합니다. 회수액이 선지급금보다 크면 차액을 더 받고, 적으면 추가 지급은 없습니다. 선지급금을 받은 사람 역시 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다.

내 경우는 언제, 어디에 내나요

신청 창구는 LH입니다. 온라인은 11월 10일부터 LH 청약플러스에서, 방문·우편은 11월 13일부터 LH 지역본부에서 받습니다. 언제 낼 수 있는지는 내 집이 어떻게 처리됐는지에 따라 갈립니다.

내 집의 상황	신청할 수 있는 때	근거
LH에 매입을 요청한 경우	경매차익 산정이 끝난 뒤	시행규칙 제12조 제3항 제1호
제3자에게 낙찰된 경우	경매 배당·공매 배분이 끝난 뒤	시행규칙 제12조 제3항 제4호
신탁사기 등 무권계약	처분이 끝나기 전(선지급)	시행규칙 제13조 제3항

서류는 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증, 피해주택 등기사항전부증명서가 기본입니다. 경매가 끝났다면 배당표나 배분계산서를 함께 냅니다. 목록은 시행규칙 제12조에 있습니다.

LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 정하고, 보완이 필요하면 30일을 한 번 늘릴 수 있습니다. 결정에 동의하지 않으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 냅니다. 머니투데이가 전한 국토부 안내로는 신청 기한이 두 가지입니다. 피해자로 결정된 날부터 3년, 또는 경·공매가 끝난 날부터 1년입니다.

이미 피해자로 결정된 사람은 2029년 11월 13일까지 신청할 수 있습니다. 제도 시행 전에 경매가 끝난 피해자도 대상에 들어갑니다. 피해자 결정 자체가 아직이라면, 전세사기피해자 지원관리시스템에서 절차부터 확인하세요.

뺄셈 하나와 나눗셈 하나

최소보장제가 남기는 계산은 두 줄입니다. 먼저 뺄셈입니다. 보증금의 3분의 1에서 이미 받은 배당과 변제금, 지원액을 빼면 내 최소지원금이 나옵니다.

다음은 나눗셈입니다. 최소지원금을 월 임대료 지원액으로 나누면, 현금과 임대가 같아지는 개월 수가 나옵니다. 그보다 오래 살 집이면 임대가, 일찍 떠날 집이면 현금이 더 큰 돈입니다. 현금을 받는 날 공공임대 지원이 끝난다는 사실만은 어느 쪽을 고르든 같습니다.

제도 전체의 그림은 주택임대차보호법 완벽 가이드의 특별법 부분에 있습니다. 다음 계약에서 같은 일을 막는 방법은 전세보증보험 완벽 가이드가 다룹니다.

탁해든 씨는 그날 밤 신청 버튼을 누르지 않았습니다. 대신 계산기 두 화면을 나란히 띄워 놓고, 이 집에 몇 년을 더 살지 적어 보기로 했습니다. 메모장의 3,500만 원은 내일도 그 자리에 있을 겁니다. 그 숫자 옆에 내 임대료 지원액 하나를 적어 넣는 순간, 어느 쪽이 큰 돈인지 비로소 보이기 시작합니다.