10월 중 HUG 모집공고가 나오는 전월세 안심신탁은 세입자의 전세금을 HUG가 맡고 집주인에게 매달 약정수익을 주는 3자 계약입니다. 국토부는 서울 다세대 월세 74만원 세입자가 전세로 옮기면 월 20만원을 아낀다고 계산했지만, 8월 전세대출 평균금리 4.35%와 사라지는 월세 세액공제, 자기 돈 3,000만원의 기회비용을 넣으면 월 5만원 안팎이 됩니다. 집주인이 받는 4.35%는 1주택자에게 비과세 월세가 과세 소득으로 바뀔 수 있는 문제가 남아 있고, 경기 7.9%·충북 11.1% 같은 지역에서는 월세보다 수십만원이 적습니다. 주택연금 47만원 연계는 아직 규정이 바뀌기 전입니다. 10월 공고에서 확인할 일곱 가지를 소득세법·조세특례제한법 원문과 국토부·HUG 자료로 정리했습니다.
지난 8월, 저는 국토교통부 보도자료의 숫자 하나를 그대로 받아 적었습니다. 월세 74만원 세입자가 '월 20만원'을 아낀다는 숫자였습니다. 표를 그리다 세금 칸에서 손이 멈췄습니다. 전세로 가는 순간 월세 세액공제가 사라진다는 사실을 잊고 있었습니다.
그 칸을 채우고 금리를 8월 수치로 바꿨습니다. 자기 돈이 3,000만원 더 드는 점도 넣었습니다. 20만원은 5만원 남짓이 됐습니다. 이 글은 그 계산을 처음부터 다시 보여드립니다. 집주인이 받는 4.35%의 세금도 같은 방식으로 따집니다.
신청 시기, 자격, 전세금의 안전부터 짧게 답하겠습니다. 공고는 9월 말에서 '10월 중'으로 미뤄졌습니다. 임대인 모집은 연말까지 이어집니다.
소득이나 자산 제한은 없고, 시세 20억원 이하면 됩니다. 전세금은 집주인이 아니라 HUG가 맡습니다. 투자 손실이 나도 전액 돌려준다고 정부가 적었습니다.
미리 결론 한 줄을 두겠습니다. 안심신탁의 이득은 '월세를 전세대출 이자로 바꾸는 것'에서 나옵니다. 그래서 금리가 오르면 줄고, 세금을 넣으면 더 줄어듭니다. 지역이 바뀌면 집주인 쪽 셈이 뒤집힙니다.
세 사람이 서명하는 계약, 돈은 이렇게 돕니다
전월세 안심신탁은 세 사람이 한 계약서에 서명하는 구조입니다. 집주인, 세입자, 그리고 주택도시보증공사(HUG)입니다. 세입자는 전세금을 HUG가 지정한 계좌에 넣습니다. 집주인 계좌로는 가지 않습니다.
HUG는 그 돈으로 '주택공급 활성화펀드'를 만듭니다. 펀드는 HUG가 보증한 주택 건설 사업장에 돈을 빌려줍니다. 거기서 나온 이자로 집주인에게 매달 약정수익을 보냅니다. 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 전세금을 돌려줍니다.
국토교통부 8월 20일 보도자료는 이 사업을 한 줄로 설명합니다. '월세 물건을 전세로 바꿔 공급하는 사업'입니다. 집주인에게는 월세처럼 매달 들어오는 돈을 줍니다. 세입자에게는 전세의 낮은 주거비를 줍니다. HUG 안심신탁 소개 페이지는 약정수익을 '연 4%대'로 적었습니다.| 날짜 | 무슨 일이 있었나 | 출처 |
|---|---|---|
| 8월 20일 | 국토부 사업 발표, 예시 계산 공개 | 국토부 보도자료 |
| 9월 16일 | HUG 사장 "기본 수익률 4.35% 유력" | 전월세 안정화 정책토론회 |
| 9월 22일 | HUG 전월세 안심신탁센터 출범 | 국토부 차관동정 |
| 9월 29일 | 공고 9월 말에서 10월 중으로 연기 보도 | 이데일리 |
| 10월 중 | 모집공고, 임대인 신청 접수 시작 | HUG 홈페이지 |
| 11월~ | 3자 약정 체결, 전세금 예치 | 국토부 계획 |
| 12월~내년 2월 | 1회차 입주, 임대인 수익 지급 시작 | HUG 계획 |
공고가 미뤄진 이유도 알아 둘 만합니다. 9월 29일 이데일리 보도가 그 사정을 전했습니다. HUG가 이 일을 맡을 근거를 시행령에 넣는 일정 때문입니다.
현행 주택도시기금법 제26조는 HUG 업무를 보증, 기금 운용 등으로 정합니다. 그 밖의 업무는 대통령령에 맡깁니다. 10월 공고 시점에 제도의 뼈대가 비로소 완성되는 셈입니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 참여 자격 | 소득, 연령, 자산 제한 없음, 임대인과 임차인 모두 자발적 신청 |
| 대상 주택 | 시세 20억원 이하 우선, 주택 유형과 지역 제한 없음 |
| 예탁 범위 | 임대보증금 전액(보증부월세는 보증금 부분 전액) |
| 예탁 기간 | 임대차 기간에 연동, 최소 2년, 갱신 시 변경 약정으로 연장 |
| 보증부월세 참여 | 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전월세전환율로 환산해 적정 전세가 이내면 가능 |
| 제외 사유 | 위반건축물, 압류 등으로 주거 안정을 해칠 집, 시세 대비 과도한 전세금 |
왜 지금 이런 제도가 나왔을까요? 전세가 빠르게 월세로 바뀌고 있기 때문입니다. 경제타임스 8월 21일 기사가 국토부 집계를 인용했습니다. 지난해 서울 주택 월세 거래 비중은 64.4%였습니다. 전세사기의 상처도 남아 있습니다.
연합뉴스 5월 24일 보도의 숫자를 보겠습니다. HUG 전세보증 사고액은 2024년 4조 4,896억원이었습니다. 2025년에는 1조 2,446억원으로 줄었습니다. 올해 1월부터 4월까지도 2,693억원이 터졌습니다.국토부의 '월 20만원'은 이렇게 나온 숫자입니다
정부 예시의 집은 3억원짜리 서울 연립·다세대입니다. 서울 중위 매매가를 썼습니다. 전세가율 67.4%를 곱해 전세금은 2억원입니다. 월세로 돌리면 보증금 1,000만원에 월세 74만원입니다. 5월 서울 다세대 전월세전환율 4.7%를 적용한 값입니다.
세입자 구민재 씨가 이 집에 월세로 산다고 해 보겠습니다. 전세로 옮기면 2억원 중 80%인 1억 6,000만원을 빌립니다. 정부는 5월 전세대출 평균금리 3.97%를 썼습니다. 월 이자는 53만원입니다.
74만원에서 53만원을 빼면 21만원입니다. 보도자료가 말한 '약 20만원'입니다. 여기에 보증료 절감이 더해집니다. HUG가 전세금을 쥐고 있어 보증이 필요 없습니다.
전세보증금반환보증도, 전세대출보증도 들지 않습니다. HUG 반환보증 안내의 보증료율을 보겠습니다. 아파트 외 주택은 연 0.139~0.154%입니다. 2억원이면 최대 30만 8,000원입니다.
대출보증까지 합쳐 정부는 연 34만원으로 봤습니다. 달로 나누면 2만 8,000원입니다.
| 항목 | 월세 거주 | 안심신탁 전세 | 정부 계산 차이 |
|---|---|---|---|
| 매달 나가는 돈 | 월세 74만원 | 대출이자 53만원 | 21만원 절약 |
| 보증료 | 없음 | 없음(HUG 예치) | 연 34만원 절약 |
| 처음 넣는 자기 돈 | 보증금 1,000만원 | 전세금 2억원 중 4,000만원 | 3,000만원 더 필요 |
| 적용 금리 | 전환율 4.7% | 전세대출 3.97%(5월) | 0.73%p 차이 |
이 표에서 한 가지가 눈에 들어옵니다. 절약액의 근원은 두 숫자의 '간격'입니다. 전환율 4.7%와 대출금리 3.97%의 차이입니다. 세입자는 집주인에게 4.7%로 쳐 주던 돈을, 은행에서 3.97%로 빌려 오는 셈입니다.
간격이 좁아지면 절약액도 좁아집니다. 그리고 간격은 이미 좁아졌습니다.
다시 계산하면 5만원 남짓입니다
금리부터 8월 수치로 바꿉니다
한국은행 8월 가중평균금리를 보겠습니다. 전세자금대출 신규 금리는 4.35%였습니다. 정부가 쓴 5월 수치보다 0.38%포인트 높습니다. 기준금리가 8월 27일 3.00%까지 오른 뒤라 당연한 변화입니다. 1억 6,000만원에 4.35%를 적용하면 월 이자는 58만원입니다.| 전세대출 금리 | 월 이자(1.6억) | 월세 74만원과 차이 |
|---|---|---|
| 2.5%(버팀목 최저) | 33만원 | 41만원 |
| 3.0% | 40만원 | 34만원 |
| 3.5%(버팀목 최고) | 47만원 | 28만원 |
| 3.97%(정부 가정, 5월) | 53만원 | 21만원 |
| 4.35%(한은 8월 평균) | 58만원 | 16만원 |
| 5.0% | 67만원 | 8만원 |
금리 하나를 바꿨을 뿐인데 21만원이 16만원이 됐습니다. 9월에도 시장금리가 더 올랐다고 한국은행은 설명했습니다. 10월에 은행 창구에서 받는 금리를 이 표에 대 보면 됩니다.
전세로 가면 사라지는 돈, 월세 세액공제
월세 세입자는 연말정산에서 월세의 15%를 돌려받습니다. 조세특례제한법 제95조의2가 정한 세액공제입니다. 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주가 대상입니다. 총급여 5,500만원 이하면 17%입니다. 한도는 연 월세 1,000만원입니다.
구민재 씨의 연 월세는 893만원이라 한도 안입니다. 15%면 134만원, 17%면 152만원을 돌려받습니다. 전세로 옮기는 순간 이 돈이 통째로 사라집니다.
달로 나누면 11만 2,000원에서 12만 7,000원입니다. 정부 표에는 이 줄이 없었습니다. 세금을 넣지 않은 비교였기 때문입니다.
전세대출에도 공제가 있지만 크기가 다릅니다
대신 전세대출에는 소득공제가 붙습니다. 소득세법 제52조 제4항이 근거입니다. 무주택 세대주가 낸 주택임차차입금 원리금의 40%를 소득에서 뺍니다. 한도는 청약저축 공제와 합쳐 연 400만원입니다.
연 이자 696만원의 40%는 278만원입니다. 세율 15% 구간이면 지방소득세 포함 약 46만원이 줄어듭니다. 달로 3만 8,000원입니다.
같은 '공제'인데 왜 이렇게 차이가 날까요? 월세 공제는 세금에서 직접 빼는 '세액공제'입니다. 전세대출 공제는 소득에서 빼는 '소득공제'입니다. 소득공제는 내 세율을 한 번 더 곱해야 실제 절감액이 나옵니다.
세율 24% 구간이면 73만원까지 커집니다. 그래도 월세 세액공제 134만원에는 못 미칩니다.
보증금 1,000만원이 자기 돈 4,000만원이 됩니다
마지막 줄은 보도자료에 없던 돈입니다. 월세로 살 때는 보증금 1,000만원만 묶입니다. 안심신탁 전세는 대출 1억 6,000만원을 빼고 4,000만원을 직접 넣습니다. 3,000만원이 더 묶이는 셈입니다. 이 돈은 다른 곳에서 이자를 벌 수 있었던 돈입니다.
8월 은행 정기예금 평균금리는 3.14%였습니다. 3,000만원의 세후 이자는 연 79만 7,000원입니다. 달로 6만 6,000원입니다. 이 숫자까지 넣어야 비교가 끝납니다. 보증금의 기회비용을 따지는 법은 전세 vs 월세 수학적 비교 글에 있습니다.
| 계산 단계 | 반영한 항목 | 세입자의 월 이득 |
|---|---|---|
| ① 정부 발표 | 월세 74만원 − 이자 53만원(3.97%) | 21.5만원 |
| ② 금리 갱신 | 이자 58만원(4.35%)으로 교체 | 16.4만원 |
| ③ 보증료 | 연 34만원 절감을 월로 환산해 더함 | 19.3만원 |
| ④ 월세 세액공제 | 15% 공제 134만원 상실을 뺌 | 8.1만원 |
| ⑤ 전세대출 소득공제 | 40% 공제, 세율 16.5% 효과를 더함 | 11.9만원 |
| ⑥ 자기자본 기회비용 | 추가 3,000만원의 세후 예금이자를 뺌 | 5.3만원 |
세액공제율이 17%인 사람은 3만 8,000원으로 끝납니다. 세율 24% 구간은 7만 6,000원입니다. 어느 쪽이든 '월 20만원'은 아닙니다. '월 5만원 안팎'입니다. 숫자는 여전히 플러스입니다.
표에 값으로 적히지 않은 것이 둘 있습니다. 2년 뒤 2억원을 HUG에서 그대로 돌려받는 확실성입니다. 그리고 전세사기 걱정이 0이 된다는 점입니다.
버팀목이 되는 사람은 계산이 뒤집힙니다
주택도시기금의 버팀목전세자금은 금리가 연 2.5~3.5%입니다. 부부합산 연소득 5,000만원 이하가 조건입니다. 순자산은 3억 4,500만원 이하여야 합니다. 한도는 수도권 1억 2,000만원입니다.
금리 3.0%라면 월 이자가 30만원으로 떨어집니다. 대신 자기 돈이 8,000만원 필요합니다. 그 기회비용은 월 15만 5,000원으로 커집니다. 같은 계단을 밟으면 월 이득은 약 22만원입니다. 정부가 말한 20만원을 넘는 유일한 경우입니다.
다만 8,000만원을 쥔 소득 5,000만원 이하 세입자는 많지 않습니다. 버팀목의 세부 조건은 전세대출 완벽 가이드에 있습니다.
"내 전세금을 건설 현장에 빌려준다고요?"
세입자에게 가장 무거운 질문은 수익률이 아닙니다. 설명회에서도 같은 질문이 반복됐습니다.
"집 짓는 데 빌려주는 돈이 제일 위험한 돈 아닌가요?"
맞는 걱정입니다. 다만 구조를 보면 걱정의 크기가 조금 달라집니다. HUG는 아무 사업장에나 빌려주지 않습니다. HUG가 직접 보증한 PF 사업장에만 빌려줍니다.
9월 29일 이데일리 보도에 HUG의 설명이 있습니다. 2004년 PF보증 도입 이후 사고율은 약 0.3%였습니다. 펀드 수익이 약정수익률에 못 미쳐도 집주인에게는 고정 수익을 줍니다. 남는 수익은 적립해 손실에 대비합니다.세입자 전세금은 투자 손실과 상관없이 전액 보장됩니다. 국토부와 HUG가 같은 문장으로 적었습니다. 그래서 세입자가 질 위험은 '펀드 손실'이 아닙니다. 'HUG가 약속을 지킬 재무 체력'입니다.
HUG는 2022년부터 3년 연속 적자였습니다. 2025년에 흑자로 돌아섰습니다. 보증사고가 줄어든 덕분이었습니다. 그 흐름이 이어질지는 집값과 전셋값이 정합니다.
한 가지 더 남습니다. 약정수익률 4.35%는 아직 '유력'이지 '확정'이 아닙니다. HUG는 공고마다 수익률을 조정하겠다고 했습니다. 공고문의 숫자가 4.35%보다 낮을 수도 있습니다.
집주인이 받는 4.35%의 정체
월세 74만원과 약정수익 73만원, 1만원 차이가 아닙니다
이번에는 집주인 윤재순 씨 차례입니다. 서울 다세대 한 채가 전부인 65세 1주택자입니다. 지금은 보증금 1,000만원에 월세 74만원을 받습니다.
안심신탁에 들면 HUG에서 매달 72만 5,000원을 받습니다. 2억원에 4.35%를 곱해 12로 나눈 값입니다. 정부 표의 73만원과 같은 숫자입니다.
1만원 차이로 보이지만 세 가지가 다릅니다. 첫째, 공실과 연체가 사라집니다. 둘째, 보증금 1,000만원을 손에 쥐지 못합니다. 2억원 전부가 HUG에 2년간 묶입니다. 갭투자도, 다른 세입자 퇴거자금으로 쓰는 일도 안 됩니다.
셋째, 등록임대사업자는 보증 의무가 풀립니다. 민간임대주택법 제49조의 임대보증금보증 가입 의무가 면제됩니다. 정부 추산으로 연 30만원을 아낍니다.
| 윤재순 씨의 선택지 | 매달 손에 쥐는 돈(세전) | 세금 | 공실·연체 위험 | 2억원의 자유 |
|---|---|---|---|---|
| 월세 74만원 유지 | 74만원 | 1주택 비과세 | 있음 | 보증금 1,000만원만 보유 |
| 안심신탁 4.35% | 72.5만원 | 미확정(아래 설명) | 없음 | 2년간 전액 HUG 예치 |
| 일반 전세 2억 받아 정기예금 3.14% | 52.3만원 | 이자소득세 15.4% | 없음 | 만기까지 묶임 |
| 정기예금 세후 환산 | 44.3만원 | 세금 뺀 실수령 | 없음 | 만기까지 묶임 |
전세 2억원을 받아 예금에 넣는 집주인과 비교하면 어떨까요? 안심신탁이 월 28만원 많습니다. 정부가 "정기예금에 예치하던 임대인이 주로 참여할 것"이라고 본 이유입니다. 2억원 예금의 세후 이자는 예금 이자 계산기에 넣으면 바로 나옵니다.
그 73만원은 월세일까요, 이자일까요
제일 비어 있는 칸은 여기입니다. 윤재순 씨의 월세 74만원에는 지금 세금이 없습니다. 소득세법 제12조 제2호 나목 때문입니다. 기준시가 12억원 이하 1주택자의 주택임대소득은 비과세입니다. 그런데 HUG가 주는 운용수익은 월세일까요, 이자일까요?
정부 자료는 두 가지 힌트를 줍니다. 보도자료의 담당 부처에 재정경제부 소득세제과가 있습니다. HUG 사장은 9월 16일 토론회에서 이렇게 말했습니다.
"임대소득세 감면은 관계부처와 합의했고, 세율은 한 자릿수가 유력하다"
감면이 필요하다는 말은 세금이 붙는다는 뜻입니다. 1주택자에게 '감면'은 혜택이 아닐 수 있습니다. 0%에서 한 자릿수로 올라가는 새 세금일 수 있습니다.
2주택 이상이라면 반대입니다. 지금 월세는 소득세법 제64조의2에 따라 14%로 분리과세됩니다. 필요경비 50%와 200만원 공제를 빼도 세율이 붙습니다. 한 자릿수 감면 세율이면 월세보다 가벼워집니다. 다주택 집주인의 세금 구조는 주택임대소득세 가이드에 있습니다.
건강보험료도 같은 질문에 걸립니다. 금융소득으로 잡히면 연 1,000만원을 넘는 순간 지역보험료에 전액 반영됩니다. 전세금 2억원이면 연 870만원이라 비켜 갑니다. 3억원이면 1,305만원이라 걸립니다.
지역가입자인 3억원 집주인은 건강보험료 계산기에 넣어 보면 됩니다. 공고문에서 '소득 구분' 한 줄을 반드시 찾아야 하는 이유입니다.
서울 4.6%, 경기 7.9%, 충북 11.1%, 지역이 답을 바꿉니다
윤재순 씨의 집이 서울이라서 월세와 약정수익이 비슷했습니다. 경제타임스 8월 21일 기사가 한국부동산원 전환율을 정리했습니다. 연립·다세대 기준 서울 4.6%, 경기 7.9%, 인천 8.8%, 충북 11.1%입니다. 같은 2억원이라도 경기도 집주인은 월세로 131만원을 받던 사람입니다. 그에게 72만 5,000원은 월 59만원이 줄어드는 제안입니다.
| 지역(연립·다세대 전환율) | 전세금 2억원의 월세 환산 | 안심신탁 4.35% | 차이 |
|---|---|---|---|
| 서울 4.6% | 76.7만원 | 72.5만원 | −4.2만원 |
| 경기 7.9% | 131.7만원 | 72.5만원 | −59.2만원 |
| 인천 8.8% | 146.7만원 | 72.5만원 | −74.2만원 |
| 충북 11.1% | 185.0만원 | 72.5만원 | −112.5만원 |
HUG 사장도 "높은 전환율에 대한 대책을 만들어 가겠다"고 답했습니다. 지방 집주인에게는 지역별 보완책이 수익률보다 중요합니다.
법이 정한 전환율 상한도 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조가 정합니다. 기준금리 3.00%에 2%를 더한 5.0%입니다. 다만 이는 기존 계약을 전환할 때의 상한입니다. 신규 월세 시세와는 다릅니다.
주택연금 47만원에는 '이사'라는 조건이 붙습니다
정부 표의 집주인 월수령액 120만원을 보겠습니다. 약정수익 73만원에 주택연금 47만원을 더한 값입니다. 가정은 서울 1주택자 65세·55세 부부입니다. 3억원 집을 안심신탁에 맡기고 지방으로 이사합니다. 그리고 종신지급 정액형 주택연금에 가입합니다.
그런데 한국주택금융공사 주택연금 안내에는 거주 요건이 있습니다. 가입자나 배우자가 그 집에 실제로 살아야 합니다. 주택연금 자주하는 질문의 답도 같습니다. 집 전부를 임대 중이면 가입할 수 없습니다.
보증금 있는 임대는 신탁방식 주택연금에서만 가능합니다. 그 보증금은 공사 계좌에 넣어야 합니다.
국토부는 이 규칙을 금융위원회와 고치겠다는 '계획'을 적었습니다. 아직 바뀐 규정은 없습니다. 47만원은 규정이 바뀐 뒤에 더하는 숫자입니다. 주택연금 자체의 조건은 주택연금 완벽 가이드에 있습니다.
10월 공고에서 찾아야 할 일곱 줄
공고문은 길 것입니다. 이 글의 계산이 흔들리는 지점만 추리면 일곱 줄입니다.
| 순번 | 확인할 항목 | 왜 중요한가 |
|---|---|---|
| 1 | 약정수익률 숫자 | 4.35%는 유력치, 공고마다 조정 가능 |
| 2 | 운용수익의 소득 구분과 감면 세율 | 1주택자는 비과세 월세가 과세로 바뀔 수 있음 |
| 3 | 건강보험료 반영 방식 | 금융소득이면 연 1,000만원 초과 시 지역보험료 산입 |
| 4 | 중도 해지와 갱신 시 예탁 규정 | 세입자 이사, 집주인 매도 때 돈의 흐름 |
| 5 | 세입자의 대항력과 확정일자 처리 | 3자 약정에서 우선변제권이 어떻게 유지되는지 |
| 6 | 보증부월세 환산에 쓰는 전환율 | R-ONE 지역·유형별 수치, 적정 전세가 판정 기준 |
| 7 | 지방 전환율 보완책, 퇴거자금 대출 | 수도권 밖 집주인과 기존 세입자 있는 집의 참여 가능성 |
세입자라면 2번 대신 자기 연말정산을 먼저 보면 됩니다. 월세 세액공제를 받고 있었는지가 ④번 계단을 정합니다. 총급여가 5,500만원 아래인지도 같이 봅니다. 공제 조건은 청년 월세 세액공제 가이드에 있습니다.
한 가지 참고할 일정이 있습니다. 공제 한도를 1,200만원으로 올리는 개정안이 국회에 가 있습니다. 적용은 2027년 지급분부터입니다. 월세를 유지하는 쪽의 공제는 내년에 더 커질 수 있습니다.
'4.35%' 두 개를 나란히 놓으면 결론은 하나입니다
세입자가 은행에 내는 전세대출 금리는 8월 평균 4.35%입니다. 집주인이 HUG에서 받는 약정수익률도 4.35%입니다. 우연이지만 이 제도의 성격을 잘 보여 줍니다.
세입자의 월세가 은행 이자로 바뀝니다. 그 돈이 돌고 돌아 집주인의 월세가 됩니다. 중간에서 HUG가 전세금을 지키고 전세사기 위험을 떠안습니다.
그래서 세입자의 이득은 '전환율과 금리의 간격'에서만 나옵니다. 세금과 기회비용을 넣으면 월 5만원 안팎입니다. 20만원을 기대하고 들어가면 실망합니다. 5만원과 '전세금 2억원을 잃지 않을 확실성'을 사는 거래로 보면 계산이 맞습니다.
집주인의 이득은 지역과 세금 구분이 정합니다. 서울 1주택자는 월세와 거의 같은 돈을 더 편하게 받습니다. 대신 세금이 새로 붙을 수 있습니다. 경기와 지방 집주인은 보완책이 없으면 월 수십만원을 양보하는 선택입니다.
제 계산이 정답은 아닙니다. 금리, 세율, 예금이자는 사람마다 다릅니다. 어떤 숫자를 어디에 넣을지는 위 표의 여섯 계단이 전부입니다.
세입자라면 월세와 대출이자 옆에 세액공제 한 줄을 적어 보시면 됩니다. 집주인이라면 전세금 2억원의 세후 예금이자를 계산기에서 확인해 두면 됩니다. 그 두 숫자만 있으면 공고문의 4.35%가 내 돈으로 얼마인지 10초면 읽힙니다.
궁금한 점 여덟 가지
Q1. 지금 바로 신청할 수 있나요?
아직 아닙니다. 10월 중 HUG 홈페이지에 모집공고가 올라오면 임대인부터 신청을 받습니다. 세입자는 집주인이 신청한 집에 HUG 매칭으로 들어갑니다. 집주인과 전세금을 먼저 합의한 뒤 함께 신청하는 길도 있습니다. 연말까지 임대인을 모집하고 12월에서 내년 2월 사이 첫 입주가 목표입니다.
Q2. 지금 월세로 사는 집도 안심신탁 전세로 바꿀 수 있나요?
집주인이 동의하면 됩니다. 보증부월세는 전세금으로 환산합니다. 보증금에 월세의 12배를 전환율로 나눈 값을 더합니다. 환산한 전세금이 시세 대비 적정 범위면 참여가 됩니다. 전환율은 한국부동산원 R-ONE의 지역·유형별 수치를 씁니다.
Q3. 전세대출은 되나요?
됩니다. 국토부는 버팀목이나 시중은행 전세대출을 쓰면 된다고 적었습니다. 버팀목은 소득 요건이 있습니다.
HUG가 전세금을 쥐고 있어 대출보증은 필요 없다는 것이 정부 설명입니다. 은행이 보증 없이 어떤 조건으로 빌려주는지는 공고 뒤 은행 안내를 봐야 합니다.
Q4. 투자에서 손실이 나면 제 전세금은요?
정부와 HUG 모두 전세금은 전액 보장한다고 적었습니다. 집주인 월 수익도 그대로 지급합니다. 손실은 HUG가 책임지는 구조입니다. 남는 위험은 HUG 자체의 재무 체력입니다. HUG는 2025년에 4년 만의 흑자를 냈습니다.
Q5. 집주인이 받는 돈에 세금이 붙나요?
확정 전입니다. 정부는 '임대소득세 감면'을 추진 중입니다. 세율은 한 자릿수가 유력하다고 했습니다. 기준시가 12억원 이하 1주택자는 지금 월세가 비과세입니다. 감면 세율이 붙으면 오히려 세금이 생길 수 있습니다. 공고문에서 소득 구분을 확인해야 합니다.
Q6. 중간에 이사하거나 집을 팔면 어떻게 되나요?
예탁 기간은 전세 기간에 연동되고 갱신하면 변경 약정으로 늘립니다. 중도 해지 때의 반환 시점과 수익 정산 방식은 공고문과 약정서에 담길 항목입니다. 현재 공개 자료에는 그 규정이 없습니다.
Q7. 주택연금을 같이 받을 수 있나요?
지금 규정으로는 집 전부를 임대 중이면 주택연금에 가입할 수 없습니다. 국토부는 지방으로 이사하는 집주인에게 길을 열겠다는 계획을 밝혔습니다. 금융위원회가 규정을 손봐야 합니다. 정부 예시의 월 47만원은 그 뒤의 숫자입니다.
Q8. 지방 집주인에게도 이득이 있나요?
월세 전환율이 높은 지역일수록 약정수익이 작게 느껴집니다. 경기와 충북에서는 2억원 기준 월 59만~112만원이 줄어듭니다. HUG는 높은 전환율에 대한 별도 대책을 만들겠다고 했습니다. 공고문의 지역별 조건을 먼저 봐야 합니다.
참고자료
- 새로운 개념의 전월세 안심신탁사업, 월세 주거부담 낮춘다 · 국토교통부 보도자료 2026.8.20
- 월세 부담 낮추고 임대 수익은 보장, 전월세 안심신탁 출시 · 대한민국 정책브리핑 2026.8.20
- 전월세 안심신탁 소개 · 주택도시보증공사 안심전세포털
- 김이탁 제1차관, 전월세 안심신탁사업 안착시킬 것 · 국토교통부 차관동정 2026.9.22
- 주택도시기금법 제26조(업무) · 국가법령정보센터
- 소득세법 제12조(비과세소득) · 국가법령정보센터
- 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례) · 국가법령정보센터
- 소득세법 제52조(특별소득공제) · 국가법령정보센터
- 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례) · 국가법령정보센터
- 조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제) · 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) · 국가법령정보센터
- 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증) · 국가법령정보센터
- 2026년 8월 금융기관 가중평균금리 · 한국은행 보도자료 2026.9.30
- 버팀목전세자금 대출안내 · 주택도시기금
- 전세보증금반환보증 상품안내 · 주택도시보증공사 모바일HUG
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- 부동산통계정보 R-ONE · 한국부동산원
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