지분적립형 분양주택 실제 비용 | 가산이자 단리·임대보증금으로 본 광교 A17

전국 첫 지분적립형인 광교 A17 59㎡는 분양가 25%로 입주하지만, 남은 75%는 처음 분양가에 은행 정기예금 금리의 단리 가산이자를 붙여 5년마다 사야 합니다. 공공지분 임대료까지 더하면 지금 금리로 남은 지분에 연 5%대를 내는 셈이라 은행 주담대 4.88%보다 싸지 않습니다. 회차별 대금, 5년마다 필요한 적금, 20년 총액, 중간 매도 시 차익 배분까지 공고문과 조문으로 계산했습니다.

관련 계산기예금·적금 이자 계산기

처음 이 공고를 보고, 저는 1억 7천만원짜리 집이라고 셈했습니다. 광교 신축 59㎡에 분양가의 25%만 내고 들어간다니까요. 공고문 48쪽을 끝까지 읽고서야 셈이 틀린 걸 알았습니다. 25%는 할인율이 아니라 '첫 지분의 비율'이었습니다.

결론부터 적겠습니다. 지분적립형 아파트의 남은 75%는, 집값이 아니라 '예금 이자'를 따라 값이 붙습니다. 그 지분을 다 사기 전까지는, 빌려 쓰는 값도 따로 냅니다. 두 비용을 더하면 지금 금리로 연 5%대입니다. 은행 주택담보대출 평균 금리 4.88%보다 싸지 않습니다.

나쁜 집이라는 뜻은 아닙니다. 대출 문이 닫힌 사람에게 열린 '다른 문'이라는 뜻입니다. 이 글은 경기 광교 A17블록 공고문 숫자로 그 문의 값을 원 단위까지 셉니다. 입주 날 나가는 돈과 5년마다 오는 목돈을 먼저 봅니다. 20년 뒤 합계와 중간에 팔 때의 몫은 그다음입니다.

지분적립형은 집을 '나눠 사는' 공공분양입니다

지분적립형 분양주택은 법에 정의가 있습니다. 공공주택 특별법 제2조 제1호의4가 그 자리입니다. 공공주택사업자와 소유권을 20~30년 '공유'하면서, 지분을 쌓아 사는 주택이라고 적었습니다. 처음엔 집의 일부만 내 것이고, 나머지는 공공이 쥐고 있습니다.

전국 첫 공급은 경기주택도시공사(GH)의 광교 자연앤 센트레빌입니다. 59㎡ 240세대가 지분적립형입니다. 청약홈 공고를 보면 11월 9일 특별공급, 10일 1순위, 11일 2순위 접수입니다. 발표는 11월 18일, 계약은 2027년 1월 말, 입주는 2029년 10월 예정입니다.

LH도 곧 뒤따릅니다. 국토교통부는 11월 4일 첫 물량을 밝혔습니다. 고양창릉 S-2블록 284세대를, 12월에 지분적립형으로 내놓습니다. 다만 두 공급자의 규칙은 조금 다릅니다. 어느 쪽 청약을 보든, 아래 칸부터 확인해 두면 헷갈리지 않습니다.

구분	GH 광교 A17	LH 고양창릉 S-2
첫 지분	25%	25%
남은 지분 사는 법	5년마다 20·20·20·15%	4년마다 15%씩 5번
소유권 공유 기간	20년	20년
공공지분 임대료 기준	인근 전세 평균의 80% 이하 × 공공지분	주변 전세 시세의 90% 수준 × 미취득 지분
회차 미루기	연기·생략 불가(공고문)	최대 1년 유예 가능(국토부)
청약 시기	2026년 11월 9~11일	2026년 12월 예정

입주 날 통장에서 나가는 돈은 25%가 아닙니다

이 집은 계약서가 두 장입니다. 지분을 사는 '공급계약'과, 공공 지분을 빌려 쓰는 '임대차계약'입니다. 공고문은 두 계약의 돈을 '동시 병행하여' 내야 한다고 적었습니다. 보도자료의 25%는 첫 번째 계약의 숫자일 뿐입니다.

59B형 10층 이상으로 따져 보겠습니다. 주택공급가격은 6억 8,590만원입니다. 첫 지분 25%는 1억 7,147만 5,000원입니다. 계약금 6,859만원과 입주 잔금 1억 288만 5,000원으로 나눠 냅니다. 여기에 공공지분 75%의 최초 임대보증금 3억 3,000만원이 따로 붙습니다.

보증금은 최대 80%까지 월임대료로 돌릴 수 있습니다. 공고문이 정한 전환요율은 연 3.5%입니다. 2억 6,400만원을 돌리면 월 77만원이 되고, 보증금 6,600만원은 남습니다. 그래서 입주 때까지 드는 현금은 두 갈래로 갈립니다.

보증금 내는 방식	첫 지분 25%	임대보증금	입주까지 현금	매달 임대료
보증금 전액	1억 7,147만 5,000원	3억 3,000만원	5억 147만 5,000원	0원
80% 월세 전환	1억 7,147만 5,000원	6,600만원	2억 3,747만 5,000원	77만원

여기서 숫자 하나가 걸립니다. 이 단지의 총자산 기준은 세대당 3억 6,200만원 이하입니다. 청년 특별공급은 본인 기준 2억 7,600만원입니다. 그 아래 자산으로 5억원을 현금으로 내기는 어렵습니다. 대부분은 월세 전환 쪽을 고르게 된다는 뜻입니다.

공고문은 전용 금융상품으로, '일부 범위 내' 융자를 알선할 예정이라고만 적었습니다. 한도와 금리는 아직 숫자가 없습니다. 그러니 청약 전 계산은 월세 전환 줄을 기본값으로 두는 편이 안전합니다.

남은 75%에는 예금 이자가 '단리'로 붙습니다

이제 이 글의 핵심입니다. 5년 뒤에 사는 20%는 얼마일까요? 그때 시세일까요, 처음 분양가일까요?

답은 둘 다 아닙니다. 공공주택 특별법 시행령 제2조의2 제4항이 값을 정해 두었습니다. 처음 공급가격에 '이자'를 더한 값, 곧 '취득기준가격'에 지분 비율을 곱합니다. 이자율은 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율입니다. 첫 지분 취득일과 추가 취득일의 금리를 '산술평균'해 씁니다.

공고문은 한 걸음 더 들어갑니다. 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 금리를 쓸 예정이고, '단리'로 계산한다고 적었습니다. 단리는 원금에만 이자가 붙는 방식입니다. 이자에 다시 이자가 붙지 않습니다. 그래서 20년 뒤 사는 마지막 15%도 이자가 눈덩이처럼 불지는 않습니다.

미래 금리는 아무도 모릅니다. 그래서 두 가지로 셈했습니다.

2.5%는 1년 전 은행 예금 금리 수준입니다. 2025년 9월 저축성수신금리가 2.52%였습니다. 3.4%는 지금 수준에 가깝습니다. 한국은행 9월 가중평균금리에서 저축성수신금리는 3.45%였습니다.

회차와 기준일	사는 지분	원금	금리 2.5%일 때 내는 돈	금리 3.4%일 때 내는 돈
2회차 2035년 1월	20%	1억 3,718만원	1억 5,432만 7,500원	1억 6,050만 600원
3회차 2040년 1월	20%	1억 3,718만원	1억 7,147만 5,000원	1억 8,382만 1,200원
4회차 2045년 1월	20%	1억 3,718만원	1억 8,862만 2,500원	2억 714만 1,800원
5회차 2050년 1월	15%	1억 288만 5,000원	1억 5,432만 7,500원	1억 7,284만 6,800원
남은 지분 합계	75%	5억 1,442만 5,000원	6억 6,875만 2,500원	7억 2,431만 400원

표의 맨 아래 줄이 이 집의 진짜 가격표입니다. 남은 75%에 붙는 가산이자만 1억 5,432만원에서 2억 988만원입니다. 처음 분양가 6억 8,590만원에 이 금액이 더해집니다. 이자율은 공고문대로 회차마다 확정되므로, 표는 '예상'이 아니라 '가정'입니다.

단리라는 단어는 꽤 큰 돈을 아껴 줍니다. 마지막 15%를 3.4%의 연 복리로 20년 굴리면 이자는 9,791만원입니다. 단리라서 6,996만 1,800원에서 멈춥니다. 차이는 2,795만원입니다. 연 복리로 바꿔 말하면 해마다 2.63%를 낸 셈입니다.

이 셈은 집에서 직접 해 볼 수 있습니다. 예금 이자 계산기에 3회차 원금을 10년 단리로 넣어 보면 이자 4,664만 1,200원이 나옵니다. 표의 3회차 가산이자와 같은 숫자입니다. '월복리' 버튼을 눌러 보면, 단리 조항이 몇천만원을 지켜 준다는 게 눈에 보입니다.

다 사기 전까지, 쓰는 값은 따로 냅니다

지분을 사는 값과 별개로, 공공 지분을 쓰는 값이 있습니다. 공공주택 특별법 제49조 제7항이 그 임대료를 받을 근거입니다. 시행령 제46조의2는 보증금으로 맡기는 게 원칙이고, 일부는 월세로 돌릴 수 있다고 정했습니다. 상한은 인근 전세금을 기준으로 한 보증금에 공공 지분 비율을 곱한 금액입니다.

GH 공고문은 그 기준을 '인근 유사 단지 전세 평균의 80%'로 잡았습니다. 거꾸로 셈하면 이 단지의 인근 전세 평균은 5억 5,000만원 이상으로 본 셈입니다. 3억 3,000만원을 80%로 나누고, 다시 75%로 나눈 값입니다. 지분을 더 살수록 공공 지분이 줄고, 임대료도 그 비율만큼 줄어듭니다.

다만 임대료는 고정이 아닙니다. 각 회차 기준일에서 2년 6개월 뒤 갱신하며, 직전 금액의 105%까지 오를 수 있습니다. 아래는 인상이 한 번도 없다고 둔 가장 가벼운 경우입니다. 월세 전환분이 공공 지분 비율만큼 줄어든다고 단순하게 셈했습니다.

기간	공공 지분	월임대료(인상 없음 가정)	5년 동안 낸 임대료
1~5년	75%	77만원	4,620만원
6~10년	55%	56만 4,666원	3,387만 9,960원
11~15년	35%	35만 9,333원	2,155만 9,980원
16~20년	15%	15만 4,000원	924만원
20년 합계	0%	평균 약 46만 2,000원	1억 1,087만 9,940원

두 비용을 더하면 '남은 75%의 금리'가 나옵니다

이제 두 줄을 한 줄로 합칩니다. 첫 5년 동안 남은 지분 5억 1,442만 5,000원에 해마다 무엇이 붙는지 봅니다. 가산이자는 단리라 해마다 같은 크기로 쌓입니다. 여기에 월임대료 1년 치를 더합니다. 묶인 보증금 6,600만원이 예금이었다면 받았을 세후 이자도 더합니다.

세후 이자는 이자소득세 14%에 지방소득세를 더한 15.4%를 떼고 셈했습니다. 근거는 소득세법 제129조입니다.

첫 5년의 1년 비용	금리 2.5%일 때	금리 3.4%일 때
가산이자가 쌓이는 몫	1,286만 625원	1,749만 450원
월임대료 12개월	924만원	924만원
보증금 6,600만원의 세후 이자	139만 5,900원	189만 8,424원
1년 합계	2,349만 6,525원	2,862만 8,874원
남은 지분 대비 비율	연 4.57%	연 5.57%

같은 5억 1,442만 5,000원을 9월 은행 주담대 평균 금리 4.88%로 빌렸다고 해 봅시다. 1년 이자는 2,510만 3,940원입니다. 예금 금리가 2.5%면 지분적립형이 160만 7,415원 쌉니다. 3.4%면 352만 4,934원 비쌉니다. 두 길이 같아지는 예금 금리는 약 2.78%입니다.

이 비교는 반쪽짜리이기도 합니다. 이 단지는 공고문상 투기과열지구입니다. 규제지역 주담대는 LTV 한도가 있어, 집값의 4분의 3을 대출로 채우기는 쉽지 않습니다.

그래서 지분적립형의 값어치는 '싼 금리'에 있지 않습니다. 빌릴 수 없던 돈을 쓰게 해 준다는 데 있습니다. 대출로 같은 집을 사는 길은 LTV·DSR 시뮬레이션 편에 따로 정리돼 있습니다.

5년마다 1억 5천만원대가 '의무'로 돌아옵니다

탁윤서 씨를 예로 들어 보겠습니다. 30대 맞벌이 무주택 세대로, 59B형에 당첨돼 월세 전환을 골랐다고 둡니다. 2029년 10월 입주 뒤 첫 큰 날짜는 2035년 1월 1일입니다. 금리 3.4%라면 그날 2회차 대금 1억 6,050만 600원을 내야 합니다.

이 돈은 '내고 싶을 때' 내는 돈이 아닙니다. 공고문은 회차별 취득이 수분양자의 의무라고 못 박았습니다. 취득 여부, 시기, 비율을 고르거나 미루거나 건너뛸 수 없다고 적었습니다. 석 달 넘게 못 내면 최고 절차를 거쳐 계약이 해제될 수 있습니다.

해제되면 위약금도 붙습니다. 공고문 기준은 공급가격의 10%와, 그때까지 낸 지분 대금의 20% 가운데 적은 쪽입니다. 첫 지분만 낸 상태라면 1억 7,147만 5,000원의 20%, 곧 3,429만 5,000원입니다. 5년 버틴 집에서 이 돈을 떼고 나오게 됩니다.

그렇다면 탁윤서 씨는 매달 얼마를 모아야 할까요? 2회차를 사면 공공 지분이 75%에서 55%로 줄어듭니다. 줄어드는 보증금 1,760만원은 신청하면 대금에 돌려 쓸 수 있습니다. 남는 목표는 1억 4,290만 600원입니다.

60개월 적금을 연 3.4% 단리로 붓고 이자에 15.4%를 뗀다고 둡니다. 그러면 매달 221만 9,419원이 필요합니다. 보증금을 돌려 쓰지 않으면 249만 2,768원입니다. 여기에 월임대료 77만원이 매달 따로 나갑니다.

적금 계산기에 월 250만원·60개월을 넣어 보면, 세후 만기액은 1억 6,096만 6,275원입니다. 2회차 대금을 46만원쯤 넘깁니다. 아래 '목표 금액 역산' 칸에는 필요한 월 납입액이 원 단위로 뜹니다.

목표 금액에서 거꾸로 월 납입액을 찾는 법은, 적금 목표금액 역산 편에 자세히 있습니다. 이 집에선 그 계산이 한 번이 아닙니다. 2040년, 2045년, 2050년에 같은 일이 세 번 더 돌아옵니다.

20년 뒤 합계와, 중간에 팔 때의 몫

끝까지 다 사면 얼마를 낸 걸까요? 지분 원금 6억 8,590만원에 가산이자 1억 5,432만~2억 988만원이 붙습니다. 월임대료 약 1억 1,088만원도 더합니다. 합계는 9억 5,110만~10억 666만원입니다. 임대료 인상과 보증금의 기회비용, 등기 비용은 뺀 값입니다.

중간에 팔 수도 있을까요? 길은 있지만 좁습니다. 전매제한은 당첨자 발표일인 2026년 11월 18일부터 10년입니다. 공공주택 특별법 제49조의5 제3항은 그 뒤에도 내 지분만 따로 팔 수 없게 했습니다. GH의 동의를 받아 GH 지분과 함께 집 전체를 팔아야 합니다.

같은 조 제4항이 차익을 나눕니다. 판 값이 '직전 회차의 취득기준가격'보다 높으면, 그 차액을 그때 지분 비율대로 나눕니다. 기준가격의 근거는 시행령 제49조 제3항입니다. 2회차까지 산 2037년이라면 내 지분은 45%입니다.

금리 3.4%라면 2회차 취득기준가격은 8억 250만 3,000원입니다. 집을 9억원에 팔면 차액은 9,749만 7,000원입니다. 내 몫은 45%인 4,387만 3,650원이고, 5,362만 3,350원은 GH 몫입니다. 8억원에 팔면 기준가격보다 낮아 나눌 차익이 없습니다.

살다가 공유를 끝내 달라고 할 수도 없습니다. 제49조의5 제5항은 민법 제268조의 공유물 분할 청구를 막아 두었습니다. 20년 계약은 말 그대로 20년짜리입니다.

그래도 집값이 오르면 남는 장사 아닌가요

이 대목에서 꼭 나오는 말이 있습니다.

"광교 집값이 오르면, 결국 남는 장사 아닌가요?"

절반은 맞는 말입니다. 남은 지분은 시세가 아니라 '공급가격 더하기 단리 이자'에 삽니다. 집값이 그보다 빨리 오르면, 그 틈은 끝까지 산 사람의 몫입니다. 공급가격도 주택법 제57조 분양가상한제로 택지비와 건축비를 더해 정한 값입니다.

나머지 절반은 조건입니다. 그 틈을 다 가지려면 2050년 1월까지 회차를 하나도 놓치지 않아야 합니다. 중간에 팔면 차익은 지분만큼만 남습니다. 5년마다 1억 5천만원대를 마련하지 못하면, 위약금을 떼고 나와야 합니다.

그래서 이 집의 값은 25%로 매기면 안 됩니다. '20년 동안 5년마다 목돈을 낼 수 있는가'로 매겨야 합니다. 그 질문에 '예'라고 답할 수 있는 사람에게, 이 문은 대출 문보다 넓습니다.

25%는 입장권 값입니다

남은 75%는 예금 이자를 단리로 달고 5년마다 돌아오고, 다 사기 전까지는 쓰는 값을 따로 냅니다. 지금 금리라면 그 둘을 합친 값이 은행 주담대 이자와 비슷하거나 조금 비쌉니다. 이 집이 주는 건 '싼 집'이 아니라, 대출 없이 들어갈 수 있는 '입장권'입니다. 입장권을 끊기 전에 봐야 할 숫자는 25%가 아니라, 2035년 1월 1일의 1억 6천만원입니다.

청약 버튼을 누르기 전에, 5년 뒤의 통장부터 미리 열어 보세요. 예금·적금 이자 계산기에 내 월 저축액과 60개월을 넣으면, 5년 뒤 통장 숫자가 바로 나옵니다. 예금 금리가 바뀌면 가산이자도 바뀌니, 금리 칸을 2.5%와 3.4%로 한 번씩 바꿔 보는 것도 좋습니다. 청약 기본기는 주택청약 가이드에 따로 있습니다. 2035년 1월 1일 아침, 그 통장에는 얼마가 들어 있을까요?

청약 버튼 앞에서 많이 묻는 다섯 가지

가산이자율은 언제, 어떻게 정해지나요?

회차마다 정해집니다. 공고문은 각 지분취득일에 공표된 최근 월의 금리를 씁니다. 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율입니다. 첫 지분 취득일의 금리와 해당 회차의 금리를 산술평균하고, 단리로 계산합니다. GH는 각 기준일 전에 예상 대금을 안내할 예정입니다.

남은 지분을 미리 사서 이자를 줄일 수 있나요?

줄일 수 없습니다. 2회차 이후 대금을 미리 낼 수는 있지만, 그 돈은 '무이자 예수금'으로 보관됩니다. 기준일이 와야 대금에 쓰이고, 지분을 일찍 받거나 이자를 깎아 주지 않는다고 공고문에 적혀 있습니다. 목돈이 생기면 기준일까지 예금에 두는 편이 낫습니다.

5년 거주의무를 못 채우고 이사해야 하면요?

제49조의5 제7항에 따라 GH에 집의 매입을 신청해야 합니다. 같은 조 제9항은 그때 돌려줄 돈을 정했습니다. 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율의 이자를 더한 금액입니다. 해외 근무나 질병 치료 같은 부득이한 사유는 시행령 제49조 제5항이 따로 정합니다.

LH 고양창릉은 무엇이 다른가요?

남은 지분을 4년마다 15%씩 다섯 번에 나눠 삽니다. 임대료는 주변 전세 시세의 90% 수준이라고 국토부가 밝혔습니다. 국토부 예시는 분양가 5억 1,000만원, 주변 전세 4억원입니다. 첫 지분 1억 2,800만원에 보증금 2억 7,000만원, 또는 전액 월세면 월 79만원입니다. 세부 숫자는 12월 LH 청약플러스 공고에서 확정됩니다.

같이 발표된 이익공유형Ⅱ는 어떤 구조인가요?

분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 의무로 빌리는 모델입니다. 금리는 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮게 잡습니다. 집을 팔거나 대출을 갚을 때, 오른 값을 대출 평균잔액 비율로 기금과 나눕니다. 아직 법적 근거가 없어, 국토부가 공공주택 특별법령 개정을 추진하는 단계입니다.

계산의 재료는 두 가지입니다. 10월 30일 GH 입주자모집공고와, 11월 8일 효력이 있는 조문입니다. 금리 2.5%와 3.4%는 예측이 아니라 가정이고, 임대료 인상과 세금·등기비는 넣지 않았습니다. 탁윤서 씨는 계산을 보여 주려고 만든 인물입니다. 청약 자격과 최종 금액은, 공고문 원문과 GH 분양 상담전화(031-261-1770)에서 확인하세요.

계산에 쓴 공고문과 법령