분양권·입주권 세금 2026 | 양도세 70/60%·입주권 기본세율 전환·주택수 기준일·비과세·DSR

"11개월 만에 팔았더니, 차익의 77%가 세금이었다"

2025년 초, 박재호(가명·37세) 씨는 수도권의 한 신축 아파트 분양권을 웃돈(프리미엄) 8,000만 원을 얹어 샀다. 입주 때까지 기다릴 생각이었지만, 1년이 채 되기 전 같은 단지 분양권 시세가 더 뛰자 마음이 바뀌었다. 취득 11개월 만에 되팔기로 한 것이다. 차익은 7,000만 원. 그런데 국세청 홈택스로 모의 계산을 돌려 본 그는 손이 떨렸다.

보유기간 1년 미만 분양권의 양도소득세율은 70%였다. 여기에 양도세액의 10%인 지방소득세까지 더하면 실효세율은 77%. 차익의 대부분이 세금으로 사라지는 구조였다. "그럼 1년만 넘기지" 싶었지만 1년 이상도 60%(실효 66%)다. "2년만 버티면 일반세율 아니냐"던 친구의 조언마저 틀렸다. 분양권은 2년을 넘겨 팔아도 60% 단일세율로 고정되기 때문이다.

반면 같은 도시의 재개발 구역에 낡은 빌라 한 채를 오래 보유해 온 정미경(가명·52세) 씨는 사정이 달랐다. 관리처분계획인가가 나면서 그의 빌라는 "조합원입주권"으로 바뀌었는데, 새 아파트를 기다리는 동안 이 입주권을 팔더라도 2년 이상 보유했다면 6~45% 기본세율을 적용받는다. 같은 "미래의 새 아파트"를 손에 쥐고 있는데도, 박 씨의 분양권과 정 씨의 입주권은 세금이 이토록 다르다.

왜 이런 차이가 생길까? 그리고 분양권·입주권 보유자가 반드시 알아야 할 비과세 특례, 주택 수 함정, 청산금, 대출 규제는 무엇일까. 이 글은 국세청과 국가법령정보센터의 소득세법·지방세법 조문 등 1차 자료를 근거로 2026년 6월 기준 분양권·입주권 세금을 한자리에 정리한다.

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분양권과 입주권은 무엇이 다른가 — "계약서"와 "내 집을 부순 권리"

분양권과 입주권은 둘 다 "장차 새 아파트를 받을 수 있는 권리"라는 점에서 비슷해 보이지만, 출발점이 전혀 다르다.

분양권은 청약에 당첨되거나 그 당첨자에게서 전매로 사들인, 신축 아파트를 분양받을 수 있는 계약상의 권리다. 아직 "집"이 아니라 "계약"이므로, 권리를 들고 있는 동안에는 취득세도 재산세도 없다.
조합원입주권은 재건축·재개발 같은 정비사업에서, 원래 갖고 있던 낡은 주택이 사업 진행에 따라 새 아파트를 받을 지위로 전환된 권리다. 즉 "내 집을 헐고 새로 받기로 한 권리"다. 소득세법 제88조 제9호는 조합원입주권을 "도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위"로 정의한다.

이 "뿌리의 차이"가 세금의 차이를 만든다. 입주권은 원래 "주택"이던 것이 모습을 바꾼 것이라 세법이 주택의 연장선에서 다루는 반면, 분양권은 처음부터 "권리"로 태어났기 때문에 주택과는 다른 잣대가 적용된다. 두 권리의 기본 성격을 정리하면 아래와 같다.

구분	분양권	조합원입주권
권리의 출발	청약 당첨·전매로 얻은 계약상 권리	종전주택이 정비사업으로 전환된 지위
전환·취득 시점	청약 당첨일·계약일(전매는 잔금일)	관리처분계획인가일(소규모정비는 사업시행계획인가일)
권리 보유 중 취득세	없음	없음(멸실 후 토지분은 별도)
권리 보유 중 종부세	없음	없음
2년 이상 보유 시 양도세	60% 고정	기본세율 6~45%
장기보유특별공제	불가	원조합원의 인가 전 종전주택분만 가능

핵심 — "2년 넘기면 일반세율"이 분양권에는 통하지 않는다

분양권과 입주권의 가장 결정적인 차이는 양도소득세율이다. 소득세법 제104조 제1항을 보면, 보유기간 2년 이상 구간에서 두 권리의 운명이 갈린다.

보유기간	분양권	조합원입주권
1년 미만	70% (지방세 포함 77%)	70% (지방세 포함 77%)
1년 이상 2년 미만	60% (지방세 포함 66%)	60% (지방세 포함 66%)
2년 이상	60% 고정 (지방세 포함 66%)	기본세율 6~45% (지방세 포함 6.6~49.5%)

분양권은 아무리 오래 들고 있어도 양도세율이 최소 60%(지방소득세 포함 66%) 아래로 내려가지 않는다. 소득세법 제104조 제1항 제1호가 2년 이상 자산에 기본세율을 적용하면서도, 괄호에서 "분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60"이라고 못 박아 두었기 때문이다. 장기보유특별공제도 소득세법 제95조상 분양권은 대상이 아니다.

반면 입주권은 2년 이상 보유하면 일반 부동산과 같은 기본세율 6~45%가 적용된다. 과세표준에 따라 6%(1,400만 원 이하)부터 45%(10억 원 초과)까지 누진 적용되며, 원조합원이라면 관리처분계획인가일 이전의 종전주택 보유분에 대해 장기보유특별공제까지 받을 수 있다.

분양권은 "장기 보유"로 절세할 수 없는 자산이다. 단기 차익을 노리고 들어갔다가 세율의 벽에 막히는 일이 가장 흔한 실수다. 매수 전에 반드시 보유·매도 시나리오별 세후 수익을 따져야 한다.

지방소득세는 소득세법이 아닌 지방세법에 따라 양도소득세액의 10%가 별도로 부과된다. 즉 양도세가 70%면 지방소득세 7%가 더해져 실질 부담은 77%가 된다. 정확한 세율과 신고는 국세청 양도소득세 세율 안내에서 확인할 수 있다.

주택 수에 언제부터 포함되나 — 세목마다 다른 기준일의 함정

분양권·입주권은 그 자체로도 "주택 수"에 영향을 준다. 내가 가진 다른 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있느냐, 취득세 중과를 맞느냐가 여기서 갈린다. 그런데 주택 수에 포함되는 기준일이 세목마다 다르다. 이것이 실무에서 가장 자주 틀리는 지점이다.

분양권 — 양도소득세: 소득세법 제89조 제2항에 따라, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 1세대 1주택 비과세·다주택 판정 시 주택 수에 포함된다. 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 양도세 주택 수에서 빠진다.
분양권 — 취득세: 지방세법 제13조의3에 따라, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 다른 주택의 취득세 중과를 판단할 때 주택 수에 포함된다.
입주권: 양도세에서는 관리처분계획인가일에 주택에서 전환되어 주택 수에 포함된다. 다만 취득세·재산세·종합부동산세에서는 전환 기준이 관리처분인가일이 아니라 종전주택의 멸실일이다.

권리	양도소득세	취득세
분양권	2021.1.1 이후 취득분 포함	2020.8.12 이후 취득분 포함
입주권	관리처분계획인가일에 전환	종전주택 멸실일에 전환

분양권의 양도세 기준일(2021.1.1)과 취득세 기준일(2020.8.12)이 약 4개월 다르다는 점을 놓치면, "내 분양권은 주택 수에 안 들어간다"고 착각해 다른 집을 팔았다가 비과세가 깨지거나 취득세 중과를 맞을 수 있다.

부동산 양도소득세의 기본 구조와 취득세 세율·중과는 별도 가이드에서 더 자세히 다룬다.

분양권 비과세 — 일시적 1주택 + 1분양권 특례

집 한 채를 가진 사람이 새 아파트 분양권을 사 두는 일은 흔하다. 이때 소득세법 시행령 제156조의3의 "일시적 1주택+1분양권" 특례를 활용하면, 종전주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 요건이 까다롭다.

먼저 순서가 중요하다. 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득해야 한다(취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유는 1년 요건의 예외가 인정된다). 그다음 둘 중 하나를 충족해야 한다.

경로 1 (3년 내 양도): 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도한다.
경로 2 (실거주 특례): 3년이 지나 양도하더라도, 분양권으로 받은 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 그 집으로 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 신축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 종전주택을 양도한다.

경로 2의 "3년" 기한은 원래 2년이었으나, 2023년 1월 12일 양도분부터 3년으로 늘어났다(2023년 2월 28일 공포). 오래된 자료가 아직 "2년"으로 적어 둔 경우가 많으니 주의해야 한다.

★가장 흔한 함정★ 이 특례는 "집을 먼저, 분양권을 나중에" 산 경우에만 적용된다. 분양권을 먼저 사 두고 그 뒤에 다른 주택을 취득하면, 일시적 2주택·1주택+1분양권 특례를 모두 받을 수 없다. 분양권 보유 중에 이사 갈 집을 또 사야 한다면, 분양권이 신축주택으로 완공된 뒤에 사는 편이 안전하다.

일시적 2주택으로 집을 갈아타는 전체 전략은 별도 글에서 세제(3년)와 대출(처분기한 6개월)의 차이까지 정리해 두었다. DSR 대출 한도 계산기로 비과세 요건을 맞춰도 잔금대출이 나오는지 점검하기 →

입주권 비과세 — 1세대1주택 특례와 대체주택 특례

입주권에는 분양권에 없는 두 가지 강력한 비과세 특례가 있다.

1. 조합원입주권 1세대1주택 비과세 (소득세법 제89조 제1항 제4호)

소득세법 제89조 제1항 제4호에 따라, 관리처분계획인가일(또는 사업시행계획인가일) 현재 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 포함)을 갖추고 있던 1세대가 그 입주권을 양도할 때, 다음 중 하나를 충족하면 비과세된다.

가목: 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않을 것
나목: 양도일 현재 입주권 외에 1주택만 보유하고(분양권은 없어야 함), 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것

단 양도가액 12억 원 초과분은 과세되며(고가주택 기준), 이 특례는 원조합원에게만 적용된다. 입주권을 중간에 사들인 승계조합원은 대상이 아니다. 인가일 현재 "종전주택을 소유한 세대"라는 요건을 승계조합원은 충족할 수 없기 때문이다.

2. 대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2 제5항)

1주택자가 살던 집이 재건축·재개발에 들어가면, 공사 기간 동안 거주할 다른 집(대체주택)이 필요하다. 이때 소득세법 시행령 제156조의2 제5항의 요건을 모두 갖추면 대체주택을 팔 때 비과세된다.

사업시행계획인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주할 것
신축주택 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것
신축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

대체주택은 일반적인 2년 보유·거주 요건과 무관하게 1년 거주만으로 비과세된다는 점이 특징이다. 역시 완공 관련 기한은 2023년부터 2년에서 3년으로 늘었다. 두 특례를 비교하면 아래와 같다.

구분	1세대1주택 특례	대체주택 특례
비과세 대상	입주권 자체의 양도	사업 중 거주한 대체주택의 양도
핵심 요건	인가일 현재 종전주택 비과세요건 충족	인가 후 취득·1년 거주, 완공 후 3년 내 전입·1년 거주
적용 대상	원조합원만	1주택자
고가 한도	12억 원 초과분 과세	12억 원 초과분 과세

또 하나, 재건축에서 종전 주택 한 채로 입주권 두 개를 받는 "1+1 입주권"도 있다. 이 경우 두 입주권을 함께 양도하면 그중 1개만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고 나머지 1개는 과세된다. 작은 평형(전용 60㎡ 이하)으로 받은 주택은 이전고시 다음 날부터 3년간 전매가 제한된다.

청산금 — 입주권에만 있는 양도세 계산의 복병

입주권에는 분양권에 없는 "청산금"이라는 개념이 있다. 정비사업에서 내 종전 자산의 가치와 새로 분양받을 아파트의 조합원분양가가 다르기 때문에 그 차액을 정산하는 것이다.

권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
청산금 = 조합원분양가 − 권리가액

조합원분양가가 권리가액보다 크면 그 차액을 추가로 내야 하고(청산금 납부, 흔히 추가분담금), 반대로 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받는다(청산금 수령, 환급금).

이 청산금은 양도세 계산에 직접 영향을 준다.

청산금을 수령(환급)한 경우: 종전 부동산의 일부를 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세 과세 대상이 된다. 다만 그 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세될 수 있다(권리가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 초과분 과세).
청산금을 납부한 경우: 그만큼 새 주택 취득에 돈을 더 쓴 것이므로, 나중에 입주권이나 신축주택을 양도할 때 취득가액(필요경비)에 더해져 양도차익을 줄여 준다.

또한 입주권(또는 완공된 신축주택)의 양도차익은 관리처분계획인가일을 기준으로 그 전(종전부동산분)과 후(권리·청산금분)를 나누어 계산한 뒤 합산한다. 앞서 본 장기보유특별공제도 인가일 이전의 종전주택 보유분에 대해서만 적용된다.

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취득·보유 단계 세금 — 분양권은 잔금 때, 입주권은 완공 때

앞서 본 것처럼 분양권·입주권은 권리를 보유하는 동안에는 취득세·종합부동산세가 없다. 세금은 "집"이 되는 순간 발생한다.

분양권 → 완공(잔금) 시: 신축주택을 처음 취득하는 것이지만, 자기가 지은 것이 아니라 분양계약에 따라 사들이는 것이므로 승계취득(유상취득)으로 보아 일반 주택 취득세율(1~3%, 다주택·조정대상지역이면 8~12% 중과)이 적용된다. 취득 시점은 잔금 완납일과 사용승인일(또는 사실상 사용일) 중 늦은 날이며, 그날부터 60일 이내에 위택스 등으로 신고·납부한다.
입주권 → 완공 시: 자기가 조합을 통해 새로 짓는 것이므로 지방세법 제11조상 원시취득에 해당해 취득세율이 2.8%다. 여기에 지방교육세(0.16%)와 농어촌특별세(0.2%)를 더하면 약 3.16%이고, 전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모는 농특세가 비과세되어 약 2.96%가 된다. 다주택·조정대상지역이라도 매매가 아니므로 취득세 중과는 없다.

종합부동산세는 어떨까. 종합부동산세법은 과세 대상을 "주택"과 "토지"로 정한다. 분양권과 입주권은 "권리"일 뿐 주택이 아니므로 보유 단계에서는 종부세가 부과되지 않는다. 입주권 역시 종전주택 멸실 후의 토지는 정비사업용 토지로 분리과세되어 종부세 대상에서 빠진다. 신축주택이 완공되어 "주택"이 된 뒤에야 비로소 종부세 과세가 시작된다(과세기준일 6월 1일 현재 기준).

단계	분양권	입주권
권리 보유 중	취득세·종부세 없음	취득세·종부세 없음
완공 시 취득세	승계취득 1~3%(중과 시 8~12%)	원시취득 2.8%(85㎡ 이하 2.96%)
완공 후 종부세	주택으로 과세 시작	주택으로 과세 시작

종합부동산세의 세율과 공제, 취득세 전반은 각각의 가이드를 참고하면 된다.

전매제한 — 2023년 완화, 2025년 10·15 대책으로 다시 조인 지역

분양권은 사고팔 수 있는 시점에도 제약이 있다. 주택법 제64조의 전매제한이다. 2023년 4월 대폭 완화되었다가, 2025년 다시 강화되었다.

2023년 4월 완화 이후 기본 틀: 수도권은 투기과열지구·조정대상지역(과열) 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖의 지역 6개월. 비수도권은 광역시 도시지역 6개월, 그 밖의 지역은 전매제한이 폐지되었다. (지역별 표는 LH청약플러스 전매제한 안내와 청약홈에서 확인할 수 있다.)
2025년 10·15 대책(10월 16일 시행): 서울 전역(25개 구)과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 투기과열지구·조정대상지역으로 (재)지정되었다. 이들 지역의 신규 분양 분양권은 전매제한 3년이 적용된다.

⚠️ 규제지역 지정은 수시로 바뀐다. 위 명단은 2025년 10월 16일 지정 기준이며, 2026년 들어 풍선효과로 인근 지역이 추가 지정될 수 있다는 관측이 많다. 분양권을 매매하기 전에는 반드시 국토교통부와 청약홈에서 해당 단지의 최신 규제 상태를 확인해야 한다.

전매제한을 위반하면 주택법에 따라 형사처벌(징역 또는 벌금)과 청약 자격 제한을 받을 수 있다. 2026년 6월 현재의 큰 틀은 아래와 같다.

지역	분양권 전매제한
수도권 투기과열지구·조정대상지역	3년
수도권 과밀억제권역(그 외)	1년
수도권 기타 지역	6개월
비수도권 광역시 도시지역	6개월
비수도권 기타 지역	없음

중도금·이주비·잔금대출과 DSR — 세금보다 먼저 막히는 자금의 벽

분양권·입주권에서 세금만큼 중요한 것이 대출이다. 아무리 비과세 요건을 맞춰도 잔금을 못 치르면 입주 자체가 불가능하다.

2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어, 전 금융권의 가계대출에 스트레스 금리(기본 1.5%)를 더해 한도를 산정한다. 여기에 2025년 10·15 대책으로 수도권 규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리는 3.0%까지 올라, 같은 소득이라도 대출 한도가 크게 줄었다.

다만 분양 단계의 중도금대출과 이주비대출(재건축·재개발 조합원)은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외된다(금융위원회 대출규제 FAQ). 문제는 입주 시점이다. 중도금대출이 잔금대출로 전환되면서 금액이 늘거나 새로 취급되는 부분부터 DSR이 적용되어, 이때 한도가 막히는 경우가 많다. (증액 없이 단순 전환되는 경우에는 종전 취급 시점의 LTV를 유지할 수 있다.) 즉 "중도금은 DSR과 무관하다"는 말만 믿었다가 잔금 단계에서 대출이 모자라 낭패를 보는 일이 흔하다.

규제지역에서는 LTV(주택담보인정비율)도 강화되고 유주택자의 규제지역 주택담보대출이 막히는 등 제약이 커졌으므로, 분양권·입주권 매수 전에 자금 계획을 먼저 세워야 한다.

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실전 체크리스트와 흔한 실수 5가지

분양권·입주권을 다룰 때 순서대로 점검할 것:

취득일 확인 — 분양권의 양도세 주택 수 포함(2021.1.1)·취득세 주택 수 포함(2020.8.12) 기준일에 걸리는지.

보유기간과 세율 — 분양권은 2년 넘겨도 60%, 입주권은 2년 넘기면 기본세율. 매도 시점을 세율로 역산.

비과세 순서 — "집 먼저, 분양권 나중"인지. 입주권은 원조합원·인가일 요건을 갖췄는지.

청산금 — 수령분 과세·납부분 필요경비 반영 여부.

전매제한과 잔금 DSR — 팔 수 있는 시점인지, 잔금대출이 나오는지.

흔한 실수는 다음과 같다.

분양권을 2년 넘기면 일반세율이 된다고 오해 — 분양권은 끝까지 60%다.
양도세·취득세 주택 수 기준일을 혼동 — 약 4개월 차이가 비과세·중과를 가른다.
비과세 순서를 거꾸로 — 분양권을 먼저 사고 집을 나중에 사면 특례 불가.
승계조합원이 1세대1주택 비과세를 기대 — 원조합원만 가능하다.
중도금은 DSR과 무관하다고 안심 — 잔금 전환 시 막혀 입주를 못 하기도 한다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 분양권을 2년 넘게 보유하면 양도세 일반세율(6~45%)을 적용받나요?

아니요. 분양권은 보유기간이 2년을 넘어도 양도세율이 60%(지방소득세 포함 66%)로 고정됩니다. 소득세법 제104조 제1항이 분양권에 대해 기본세율이 아닌 60%를 명시하고 있고, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 일반세율 구간이 있는 것은 입주권입니다.

Q2. 분양권과 입주권의 양도세가 다른 근본 이유는 무엇인가요?

입주권은 원래 주택이던 것이 정비사업으로 전환된 권리라 세법이 주택의 연장선에서 다루어 2년 이상이면 기본세율을 적용합니다. 반면 분양권은 처음부터 계약상 권리로 태어났기 때문에 주택과 다른 단기 중과세율(70/60%)이 끝까지 적용됩니다.

Q3. 2020년 12월에 취득한 분양권도 양도세 주택 수에 포함되나요?

양도소득세에서는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함되므로, 2020년 12월 취득분은 양도세 주택 수에서 제외됩니다. 다만 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함되므로, 같은 분양권이라도 세목에 따라 결과가 다를 수 있습니다.

Q4. 집이 한 채 있는데 분양권을 사고 나서 그 집을 팔면 비과세되나요?

종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했고, 분양권 취득일부터 3년 이내(또는 신축주택 완공 후 실거주 요건 충족 시 완공 후 3년 이내)에 종전주택을 양도하면 일시적 1주택+1분양권 비과세가 가능합니다. 단 "집 먼저, 분양권 나중"의 순서를 지켜야 하며, 분양권을 먼저 산 경우에는 적용되지 않습니다.

Q5. 입주권을 중간에 사들인 승계조합원도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있나요?

원칙적으로 받을 수 없습니다. 조합원입주권 1세대1주택 비과세 특례(소득세법 제89조 제1항 제4호)는 관리처분계획인가일 현재 종전주택을 소유했던 원조합원을 대상으로 합니다. 인가 후 입주권을 매수한 승계조합원은 이 요건을 충족할 수 없습니다.

Q6. 청산금을 돌려받으면 세금을 또 내야 하나요?

청산금을 수령(환급)한 경우, 종전 부동산의 일부를 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 다만 그 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세될 수 있습니다(고가 기준 12억 원 초과분은 과세). 반대로 청산금을 납부한 경우에는 필요경비로 인정되어 나중에 양도차익을 줄여 줍니다.

Q7. 중도금대출은 DSR에 안 잡힌다는데, 왜 잔금 때 한도가 모자라죠?

중도금대출과 이주비대출은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외됩니다. 그러나 입주 시점에 중도금대출이 잔금대출로 전환되면서 금액이 늘거나 새로 취급되는 부분부터 DSR이 적용됩니다. 이때 소득 대비 한도가 부족하면 잔금대출이 모자라 입주에 차질이 생길 수 있습니다.

참고 자료(출처)

면책조항 및 안내: 본 글은 2026년 6월 기준 공개된 법령·공공기관 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공용 콘텐츠이며, 특정 개인에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 분양권·입주권의 세금은 취득 시기, 보유 주택 수, 지역(규제지역 여부), 사업 진행 단계, 양도 시점에 따라 크게 달라지며, 세율·기준일·규제지역·대출 규제는 수시로 변경될 수 있습니다. 실제 거래와 신고 전에는 반드시 국세청(국세상담센터 126), 관할 세무서, 세무사 등 전문가와 위택스·관할 시군구를 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 박재호·정미경 씨는 제도 설명을 위한 가상 인물입니다.

최종 업데이트: 2026년 6월 7일.

2026년 분양권 vs 입주권 세금 완벽 가이드: 2년 넘겨도 분양권은 양도세 60% 고정, 입주권은 기본세율 — 주택 수 포함 기준일·일시적 1주택 비과세·대체주택 특례·청산금·중도금대출 DSR 총정리