2026년 종합부동산세 완벽 가이드: 세율표·계산법·공제·절세 전략

"작년엔 180만원이었는데, 올해 종부세가 320만원이라고요?"

2025년 12월, 서울 서초구에 아파트 1채를 보유한 박모씨(62세)는 종합부동산세 고지서를 받고 당혹스러웠습니다. 2024년 180만원이던 종부세가 320만원으로 78% 급등한 것입니다.

집을 하나 더 산 것도 아니고, 세율이 바뀐 것도 아닌데 왜 이렇게 올랐을까요? 답은 공시가격에 있었습니다. 2025년 서울 아파트 공시가격이 평균 7.4% 상승하면서, 박씨 아파트의 공시가격도 14억 2천만원에서 15억 3천만원으로 뛰었습니다. 종부세는 공시가격에 연동되기 때문에, 집값이 오르면 세금도 따라 오릅니다.

부동산을 살 때 취득세, 팔 때 양도소득세를 내야 한다는 것은 많은 분이 알고 있습니다. 그런데 보유하고 있는 동안 매년 내야 하는 세금 — 재산세와 종합부동산세 — 에 대해서는 고지서를 받고서야 비로소 체감하는 경우가 많습니다.

특히 종합부동산세는 2026년에도 변화가 이어집니다. 2025년 세법 시행령 개정으로 인구감소지역 주택 특례가 비수도권 공시가 9억원까지 확대되었고, 공정시장가액비율 60%는 유지되지만 공시가격 자체가 계속 올라 실질 세 부담은 증가 추세입니다.

이 글에서는 국세청과 국가법령정보센터 공식 자료를 바탕으로, 2026년 종합부동산세의 모든 것을 정리합니다. 세율표, 과세표준 계산법, 세액공제, 합산배제, 절세 전략, 납부 방법까지.

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종합부동산세란? — 재산세와는 다른 '국세'

종부세의 정의

종합부동산세법 제1조에 따르면, 종합부동산세는 고액의 부동산을 보유한 자에게 부과하는 국세입니다.

쉽게 말해, 보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 매년 내야 하는 세금입니다. 같은 "부동산 보유세"인 재산세가 지방세(시·군·구에 납부)인 것과 달리, 종부세는 국세(국세청에 납부)라는 점이 핵심 차이입니다.

부동산 세금 3종 세트

부동산을 소유하면 세 가지 시점에서 세금이 발생합니다.

이 글은 보유 단계에서 발생하는 종합부동산세에 집중합니다.

과세기준일: 매년 6월 1일

종합부동산세법 제7조에 따라, 종부세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 자에게 부과됩니다. 5월 31일까지 매도하면 해당 연도 종부세를 내지 않고, 6월 1일 이후에 매도하면 해당 연도 종부세는 납부해야 합니다.

부동산 매매 시 6월 1일을 기준으로 종부세 부담이 달라지므로, 매도 타이밍을 결정할 때 반드시 고려해야 합니다.

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누가 내야 하나? — 2026년 종부세 과세 대상

국세청 종부세 세액계산 흐름도에 따르면, 종부세 과세 대상은 세 가지로 나뉩니다.

주택분 종부세

"1세대"란 배우자, 미성년 자녀 등 같은 세대에 속하는 가족 전체를 의미합니다. 남편 명의 1채 + 아내 명의 1채인 경우, 1세대 2주택으로 합산하여 9억원 공제가 적용됩니다.

토지분 종부세

이 글에서는 가장 많은 분이 해당하는 주택분 종부세를 중심으로 설명합니다.

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2026년 핵심 변수: 공시가격과 공정시장가액비율

종부세 계산에서 가장 중요한 두 가지 변수가 있습니다. 공시가격과 공정시장가액비율입니다.

공시가격 — 매년 변하는 '세금의 기준선'

공시가격이란 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사·산정하여 공시하는 부동산의 적정 가격입니다. 실거래가와는 다르며, 통상 실거래가의 60~70% 수준입니다.

2025년 공시가격 변동 현황:

출처: 국토교통부 2025년 공시가격 보도자료

국회예산정책처 분석에 따르면, 2025년 공시가격 상승(3.65%)으로 인해 주택분 종부세수는 약 1.1조원으로 전년 대비 8.1% 증가할 전망입니다. 강남권 고가 아파트의 경우 공시가격이 10% 이상 올라 종부세 부담이 더 크게 체감됩니다.

내 집의 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다.

공정시장가액비율 — 과세표준을 결정하는 '할인율'

공정시장가액비율이란, 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱하는 비율로, 과세표준을 조절하는 정책 수단입니다.

종합부동산세법 제8조에 근거하며, 대통령령으로 정합니다.

공정시장가액비율이 60%라는 것은, 과세표준이 공시가격 기준의 60%만 반영된다는 의미입니다. 만약 이 비율이 80%로 올라가면 동일한 공시가격이라도 종부세가 33% 이상 증가합니다.

정부는 2026년에도 60%를 유지했지만, 공시가격 자체의 상승으로 인해 실질 세 부담은 계속 늘어나는 구조입니다.

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종합부동산세 세율표 2026: 2주택 이하·3주택 이상·법인

국세청에서 공시한 2023년 이후 적용 세율표입니다. 2026년에도 동일하게 적용됩니다.

개인 — 2주택 이하

개인 — 3주택 이상 (중과)

3주택 이상은 12억원 초과 구간부터 세율이 급격히 올라갑니다. 2주택 이하의 1.3%에 비해 3주택 이상은 2.0%로, 같은 과세표준이라도 세금이 50% 이상 차이 납니다.

법인

법인은 과세표준 구간에 관계없이 단일세율이 적용되며, 기본공제도 없습니다. 개인 명의 보유가 유리한 핵심 이유 중 하나입니다.

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과세표준 계산법: 5단계로 따라하기

종부세 계산이 복잡해 보이지만, 5단계만 순서대로 따라하면 누구나 산출할 수 있습니다. 국세청 세액계산 흐름도를 기준으로 정리합니다.

1단계: 보유 주택 공시가격 합산

6월 1일 기준으로 소유한 모든 주택의 공시가격을 합산합니다. 부동산공시가격 알리미에서 조회 가능합니다.

2단계: 기본공제 차감

• 1세대 1주택자: 12억원 공제
• 그 외(2주택 이상): 9억원 공제

3단계: 공정시장가액비율 적용

(공시가격 합산 - 기본공제) × 60% = 과세표준

4단계: 세율 적용 + 누진공제

과세표준 × 해당 세율 - 누진공제 = 산출세액

5단계: 공제 적용 → 최종 세액

• 세액공제(고령자 + 장기보유, 1세대 1주택자만)
• 재산세 공제(이미 납부한 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분)
• 세부담상한 초과세액 공제(전년 대비 150% 초과분)

산출세액 - 세액공제 - 재산세 공제 - 세부담상한 초과세액 = 최종 납부세액

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실전 계산 사례 3가지

머릿속으로만 이해하기 어려우니, 실제 사례로 계산해보겠습니다.

사례 1: 서울 1주택자 (공시가 15억원, 65세, 12년 보유)

[1단계] 공시가격 합산: 15억원 [2단계] 기본공제: 12억원 (1세대 1주택) [3단계] 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1억 8,000만원 [4단계] 산출세액: 1.8억 × 0.5% = 90만원 (3억 이하 구간) [5단계] 세액공제:

• 고령자 공제: 30% (65세 이상)
• 장기보유 공제: 40% (10년 이상 15년 미만)
• 합산 공제율: 70%
• 세액공제: 90만 × 70% = 63만원

최종 납부세액: 약 27만원 (재산세 공제 전)

같은 15억원 주택이라도, 60세 미만이고 5년 미만 보유라면 세액공제 없이 90만원 전액 납부해야 합니다. 고령자·장기보유 공제의 위력이 큽니다.

사례 2: 서울 2주택자 (합산 공시가 18억원)

서울 마포 아파트(공시가 10억) + 서울 강서 아파트(공시가 8억)를 보유한 경우.

[1단계] 공시가격 합산: 18억원 [2단계] 기본공제: 9억원 (2주택) [3단계] 과세표준: (18억 - 9억) × 60% = 5억 4,000만원 [4단계] 산출세액: 5.4억 × 0.7% - 60만 = 378만 - 60만 = 318만원 (6억 이하 구간) [5단계] 세액공제: 없음 (다주택자는 고령자·장기보유 공제 대상 아님) 최종 납부세액: 약 318만원 (재산세 공제 전)

1세대 1주택자와 달리, 2주택 이상은 세액공제가 적용되지 않습니다. 기본공제도 12억이 아닌 9억입니다.

사례 3: 3주택자, 합산배제 활용 시

서울 강남 아파트(공시가 14억) + 서울 용산 아파트(공시가 8억) + 인구감소지역 주택(공시가 3억, 비수도권)

합산배제 미적용 (3주택 기준):

• 공시가격 합산: 25억원
• 과세표준: (25억 - 9억) × 60% = 9억 6,000만원
• 3주택 세율: 9.6억 × 1.0% - 240만 = 960만 - 240만 = 720만원

합산배제 적용 (인구감소지역 주택 제외, 2주택 기준):

• 공시가격 합산: 22억원 (서울 2채만)
• 과세표준: (22억 - 9억) × 60% = 7억 8,000만원
• 2주택 세율: 7.8억 × 1.0% - 240만 = 780만 - 240만 = 540만원

합산배제로 절세: 720만원 → 540만원 = 연 180만원 절감

합산배제는 주택 수와 과세표준을 동시에 줄여줍니다. 인구감소지역 저가주택을 보유 중이라면 반드시 활용해야 합니다.

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세액공제 완벽 정리: 최대 80%까지 감면

세액공제는 종부세 절세의 핵심입니다. 단, 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 종합부동산세법 제9조에 근거합니다.

고령자 세액공제

장기보유 세액공제

중복 적용과 한도

고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용됩니다. 예를 들어, 70세(40%) + 15년 보유(50%) = 90%이지만, 합산 공제 한도가 80%이므로 최대 80%까지 적용됩니다.

1세대 1주택으로 오래 거주한 고령 소유자라면, 산출세액의 80%를 감면받아 실제 부담이 크게 줄어듭니다.

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합산배제 신청: 주택 수를 줄이는 합법적 방법

합산배제란, 일정 요건을 충족하는 주택을 종부세 과세 대상에서 제외하는 제도입니다. 국세청 합산배제 안내에 따르면, 19개 유형의 주택이 합산배제 대상입니다.

가장 많이 활용되는 합산배제 유형

1. 일시적 2주택 (신규주택 취득 후 3년 이내)

기존 1주택자가 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 새 집 취득일로부터 3년 이내에 기존 집을 처분하면 1세대 1주택자로 인정됩니다.

2. 상속주택

상속받은 주택은 상속 개시일부터 5년간 합산배제 가능합니다. 공동 상속의 경우, 지분이 20% 이하이고 공시가격 지분이 3억원 이하인 소수지분자는 기간 제한 없이 제외됩니다.

3. 지방 저가주택

수도권 밖 소재, 공시가격 4억원 이하의 주택 1채는 합산배제 가능합니다. 국세청 1세대 1주택 특례에서 구체적 요건을 확인할 수 있습니다.

4. 인구감소지역 주택 — 2026년 대폭 확대 2025년 세법 시행령 개정으로 인구감소지역 주택에 대한 종부세 특례가 크게 확대되었습니다.

이 특례는 다주택자가 인구감소지역에 주택을 보유하더라도 1세대 1주택자처럼 종부세를 계산할 수 있게 해주는 파격적인 혜택입니다.

5. 비수도권 준공 후 미분양 주택

비수도권에서 준공 후 미분양된 주택(전용 85㎡ 이하, 공시가 6억 이하)을 취득한 경우, 종부세 합산배제 대상입니다. 적용 기한이 2026년 12월 31일까지 1년 연장되었습니다.

신청 방법과 기간

• 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
• 신청 방법: 홈택스 → 신고/납부 → 종합부동산세 → 합산배제 신고
• 유의사항: 최초 신청한 다음 해부터는 변동사항이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용

합산배제 신청을 놓치면, 자격이 있어도 그 해 종부세에서 제외받지 못합니다. 9월 신청 기간을 반드시 캘린더에 표시해두세요.

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종부세 vs 재산세: 헷갈리는 차이점 총정리

"종부세를 내면 재산세를 또 내야 하나요?" — 가장 자주 받는 질문입니다. 결론부터 말하면, 둘 다 내야 합니다. 단, 이중과세 방지를 위해 이미 납부한 재산세는 종부세에서 공제됩니다.

재산세 이중과세 조정

종합부동산세법 시행령에 따라, 이미 납부한 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분은 종부세에서 자동 공제됩니다. 납세자가 별도로 신청할 필요는 없습니다.

세부담상한 제도

종부세에는 전년도 대비 세 부담 증가를 150%까지 제한하는 세부담상한 제도가 있습니다. 작년 종부세+재산세 합계의 1.5배를 넘는 세액은 부과되지 않습니다. 이 덕분에 공시가격이 급등하더라도 세금이 한 번에 폭증하지는 않습니다.

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종부세가 건강보험료에 미치는 영향

종부세는 직접적인 세금 부담뿐 아니라, 건강보험료에도 간접 영향을 줍니다. 특히 은퇴 후 지역가입자로 전환될 때 주의가 필요합니다.

지역가입자 건강보험료

직장에 다닐 때는 소득 기준으로만 건강보험료가 부과되지만, 퇴직 후 지역가입자가 되면 재산(부동산 포함)도 보험료 산정 기준에 포함됩니다.

종부세 과세 대상이 될 정도의 고가 부동산을 보유한 은퇴자라면, 지역가입자 전환 시 건강보험료가 월 수십만원 단위로 증가할 수 있습니다.

피부양자 자격 상실 위험

국민건강보험공단에 따르면, 직장가입자의 피부양자로 유지되려면 재산세 과세표준 합계가 5억 4천만원 이하여야 합니다. 공시가격 상승으로 이 기준을 넘기면 피부양자에서 탈락하여 지역가입자가 되고, 매월 별도의 보험료를 납부해야 합니다.

종부세와 건강보험료를 종합적으로 고려한 자산 관리가 필요합니다. 건강보험료 시뮬레이터로 예상 보험료를 미리 확인해보세요. 피부양자 자격 요건은 건강보험 피부양자 자격 완벽 가이드에서 상세히 다루고 있습니다.

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종부세 절세 전략 5가지

전략 1: 1주택 장기보유로 세액공제 극대화

1세대 1주택자라면 고령자 + 장기보유 공제를 합산하여 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 70세에 15년 이상 보유하면 산출세액의 20%만 납부하게 됩니다. 급하게 팔지 않아도 되는 상황이라면, 오래 보유할수록 유리합니다.

전략 2: 배우자 증여로 보유 구조 재편

종부세는 1세대 기준으로 합산되므로, 단순히 배우자에게 명의를 옮기는 것만으로는 절세 효과가 제한적입니다. 하지만 다음과 같은 경우 전략적 증여가 유효합니다.

• 상속세 및 증여세법에 따라 배우자 간 증여 시 10년간 6억원까지 비과세
• 부부 각각 1주택씩 보유하면서 세대 분리가 가능한 경우(성년 자녀 세대 분리 등)
• 증여세와 종부세 절감 효과를 비교 분석한 뒤 판단해야 함

증여를 통한 절세는 증여세, 취득세, 양도세 등 다른 세금과의 관계를 종합적으로 검토해야 합니다. 반드시 세무 전문가와 상의하세요.

전략 3: 합산배제 적극 활용

앞서 설명한 합산배제 제도를 최대한 활용해야 합니다. 특히 2026년에 확대된 인구감소지역 주택 특례는 주목할 만합니다.

• 인구감소지역에 공시가 9억 이하(비수도권) 주택 보유 시 → 합산배제 가능
• 매년 9월 16~30일 홈택스에서 신청
• 놓치면 1년을 기다려야 하므로 캘린더 알림 설정 필수

전략 4: 6월 1일 전 매도로 해당 연도 종부세 회피

종부세 과세기준일은 6월 1일입니다. 매도를 결정했다면, 잔금일(또는 등기이전일)을 5월 31일까지로 설정하면 해당 연도 종부세를 내지 않습니다.

단, 급매로 인한 가격 하락과 종부세 절감 금액을 비교해야 합니다. 종부세 수백만원을 아끼려다 매매가가 수천만원 떨어지면 오히려 손해입니다.

전략 5: 양도세와 종부세의 최적 균형점 찾기

다주택자가 주택 수를 줄이면 종부세는 줄지만, 매도 시 양도소득세가 발생합니다. 특히 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 예정되어 있으므로, 매도 타이밍에 따라 양도세 부담이 크게 달라집니다.

• 5월 9일 전 매도: 기본세율(6~45%) 적용
• 5월 9일 이후 매도: 중과세율(기본세율 + 20~30%p) 적용 가능성

종부세와 양도세를 동시에 시뮬레이션한 뒤 총 세금이 가장 적은 시나리오를 선택해야 합니다.

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종부세 납부 일정과 방법

연간 일정

납부 방법

국세청 납부 안내에 따라, 다음 방법으로 납부할 수 있습니다.

• 홈택스 전자납부: 홈택스 접속 → 신고/납부 → 국세납부
• 금융기관 방문: 고지서 지참 후 은행·우체국 방문
• 가상계좌 이체: 고지서에 기재된 가상계좌로 계좌이체
• 카드 납부: 홈택스에서 신용카드·체크카드 납부 가능

분납 제도

국세청 신고·납부 안내에 따르면, 납부할 세액이 250만원을 초과하면 일부를 나눠 낼 수 있습니다.

분납분은 납부 기한으로부터 6개월 이내(익년 6월 15일까지)에 납부해야 합니다.

미납 시 불이익

• 무신고 가산세: 납부세액의 20% (부정무신고 시 40%)
• 납부지연 가산세: 미납세액 × 일수 × 0.022%
• 체납 처분: 장기 미납 시 재산 압류·공매 가능

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1주택자인데 공시가격이 11억원입니다. 종부세를 내야 하나요?

아니요. 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이므로, 공시가격 11억원이면 과세 대상이 아닙니다.

Q2. 부부가 각각 1채씩 보유하면, 각자 12억원씩 공제받나요?

아닙니다. 부부는 같은 세대이므로 1세대 2주택으로 합산됩니다. 기본공제는 9억원이 적용됩니다. 다만, 부부 각각 단독 명의라면 각자의 공시가격에서 각 9억원씩 공제하는 인별 공제가 적용됩니다(세대 합산 후 공제가 아님).

Q3. 6월 2일에 아파트를 매수했습니다. 올해 종부세를 내야 하나요?

예. 과세기준일은 6월 1일이지만, 통상 잔금일 기준으로 소유권이 이전됩니다. 6월 1일에 등기가 이미 이전되었다면 해당 연도 종부세 대상입니다. 다만, 6월 1일 시점에 아직 등기 이전이 안 됐다면 전 소유자에게 부과됩니다.

Q4. 오피스텔을 보유하고 있는데, 종부세 대상인가요?

오피스텔이 주거용으로 사용되고 재산세가 주택분으로 과세되는 경우, 종부세 합산 대상에 포함됩니다. 업무용으로 재산세가 부과되면 주택분 종부세에는 포함되지 않습니다.

Q5. 고지서가 잘못 나온 것 같은데 어떻게 하나요?

고지서 수령일로부터 90일 이내에 국세청에 이의신청할 수 있습니다. 홈택스 또는 관할 세무서에서 신청 가능합니다. 특히 합산배제 대상 주택이 포함되어 있는지, 세액공제가 제대로 적용되었는지 확인해보세요.

Q6. 종부세를 못 내면 어떻게 되나요?

납부 기한(12월 15일)을 넘기면 가산세가 부과됩니다. 그래도 납부가 어려우면 관할 세무서에 징수유예 또는 납부기한 연장을 신청할 수 있습니다.

Q7. 재건축·재개발 중인 주택도 종부세 대상인가요?

예. 멸실 전까지는 기존 주택으로 종부세가 부과됩니다. 멸실 후에는 토지분 종부세(종합합산토지)가 부과될 수 있습니다. 입주권 상태에서의 과세 여부는 진행 단계에 따라 달라지므로, 관할 세무서에 확인이 필요합니다.

Q8. 종부세 계산이 너무 복잡합니다. 어디서 도움받을 수 있나요?

• 국세청 126 상담전화: 종합부동산세 관련 무료 상담
• 홈택스 종부세 모의계산: 홈택스 로그인 후 모의계산 서비스 이용
• 세무사 상담: 다주택자나 고액 자산가는 전문 세무사 상담을 권장

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핵심 요약: 종부세 연간 체크리스트

3~4월: 부동산공시가격 알리미에서 올해 공시가격 확인 → 종부세 대상 여부 사전 파악 5월 31일까지: 매도 계획이 있다면 잔금 정리 → 6월 1일 전 소유권 이전 완료 6월 1일: 과세기준일. 이 날 보유한 부동산으로 종부세 확정 9월 16~30일: 홈택스에서 합산배제·과세특례 신청 (해당자) 11월 말: 종부세 고지서 수령 → 금액 확인, 이상 시 이의신청 12월 1~15일: 종부세 납부 (250만원 초과 시 분납 신청 가능) 익년 6월 15일: 분납분 최종 납부 기한

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참고 자료: 공식 출처 모음

이 글의 모든 내용은 다음 공식 자료에 근거합니다.

법령:

• 종합부동산세법 — 법적 근거 전체
• 종합부동산세법 시행령 — 세부 적용 기준
• 지방세법 — 재산세 관련 규정
• 상속세 및 증여세법 — 증여 절세 관련

국세청:

• 종합부동산세 개요
• 세액계산 흐름도
• 세율표
• 납부 안내
• 합산배제 및 과세특례 신고
• 1세대 1주택 특례 안내
• 신고·납부 방법

정부기관:

• 국토교통부 공시가격 보도자료
• 부동산공시가격 알리미
• 국회예산정책처 보유세 분석
• 국민건강보험공단
• 서울시 종부세 안내
• 한국부동산원
• 홈택스

2026년 개정 관련:

• 인구감소지역 주택 특례 확대 (세법 시행령)
• 다주택자 인구감소지역 양도세·종부세 특례