주택 다운사이징 차액 연금계좌 1억 추가 납입 | 세액공제·6개월·5년 규칙

연금저축·IRP는 1년에 1,800만 원까지만 넣을 수 있다고 알려져 있습니다. 그런데 60세 이상 1주택 가구가 더 싼 집으로 옮기면, 판 값에서 새 집 값을 뺀 차액 중 1억 원까지는 한도 밖으로 넣을 수 있습니다. 국세청은 이 돈도 세액공제 대상이라고 봤습니다. 62세 직장인 사례에서 첫해 환급은 148만 5,000원, 10년 굴린 수익은 예금보다 약 440만 원 많았습니다. 다만 6개월 안 납입, 연금 개시 전 계좌, 5년 안 재매수라는 세 개의 시계를 놓치면 혜택이 사라집니다.

관련 계산기연금저축·IRP 세액공제 계산기

집을 줄여 이사하고 통장에 4억 원이 남았다면, 그 돈을 어디에 두시겠어요? 대부분은 예금부터 떠올립니다. 연금계좌는 1년에 1,800만 원까지만 넣을 수 있다고 들었기 때문입니다. 4억 원 앞에서 1,800만 원은 너무 작은 그릇처럼 보입니다.

결론부터 적겠습니다. 60세가 넘은 1주택 가구라면 그릇이 하나 더 있습니다. 판 집 값에서 새 집 값을 뺀 돈 중 1억 원까지는, 1,800만 원과 따로 연금계좌에 넣을 수 있습니다. 국세청은 이 돈도 세액공제 대상이라고 봤습니다.

다만 이 문에는 시계가 세 개 붙어 있습니다. 집을 판 날부터 6개월, 연금을 아직 시작하지 않은 계좌, 그리고 넣은 뒤 5년입니다. 하나라도 어긋나면 혜택이 사라지거나 돈이 되돌아옵니다. 62세 직장인 여봉구 씨의 숫자로 하나씩 계산해 보겠습니다.

연금계좌 1,800만 원 한도에는 원래 예외가 있습니다

연금저축과 IRP를 합쳐 1년에 넣을 수 있는 돈은 1,800만 원입니다. 소득세법 시행령 제40조의2 제2항이 정한 숫자입니다. 그런데 같은 조항은 이 한도에 더할 수 있는 돈을 세 가지 더 적어 두었습니다. 만기 ISA에서 옮기는 돈, 집을 줄여 생긴 차액, 기초연금 수급자의 부동산 차액입니다.

이 글의 주인공은 두 번째인 '주택차액'입니다. 2023년 시행령 개정으로 생긴 문입니다. 연합뉴스는 2023년 1월 이 제도를 연간 납입 한도의 예외로 소개했습니다. 국세청 연금계좌 세액공제 안내에도 같은 내용이 짧게 실려 있습니다.

이 1억 원은 해마다 다시 생기는 한도가 아닙니다. 시행령은 '총 누적금액'이라고 적었습니다. 한 번 1억 원을 채우면 그 문은 닫힙니다. 기초연금 수급자의 부동산 차액도 이 1억 원 안에서 함께 셉니다.

문을 통과하려면 다섯 가지가 맞아야 합니다

조건은 집을 판 날, 곧 양도일을 기준으로 봅니다. 시행령이 적은 요건을 쉬운 말로 옮기면 다음과 같습니다. 같은 조문은 국민건강보험공단 법령 서비스에서도 전문으로 볼 수 있습니다.

요건	내용	놓치기 쉬운 점
나이	본인 또는 배우자가 60세 이상	부부 중 한 명만 60세면 됩니다
주택 수	부부 합산 판 집 1채만 보유	새 집을 먼저 샀다면 6개월 안에 팔아야 1채로 봅니다
집값	판 집의 기준시가 12억 원 이하	시세가 아니라 공시가격 기준입니다
새 집	새 집 값이 판 값보다 낮을 것	사지 않고 전세로 옮겨도 됩니다
기한	판 날 이후 6개월 이내 납입	판 집 주인의 연금계좌로 넣습니다

아파트의 기준시가는 정부가 해마다 매기는 공동주택 공시가격입니다. 부동산 공시가격 알리미에 주소를 넣으면 바로 나옵니다. 시세만 보고 '우리 집은 안 된다'고 접는 경우가 생기는 지점입니다. 시세가 12억 원을 넘어도 공시가격은 그 아래인 집이 많습니다.

판 값이 12억 원 이하인 1세대 1주택이라면 양도세는 대개 없습니다. 국세청 1세대 1주택 고가주택 안내처럼, 12억 원을 넘는 몫에만 세금이 붙습니다. 보유·거주 요건을 채웠을 때 이야기입니다. 그래서 이 제도를 찾는 사람 대부분은 세금 고민보다 '둘 곳' 고민을 합니다. 세금 없이 받은 목돈을 어디에 둘지가 문제입니다.

주택차액은 시세차익이 아니라 판 값 빼기 산 값입니다

여기서 가장 많이 헷갈리는 숫자가 나옵니다. 주택차액은 내가 그 집으로 번 돈이 아닙니다. 판 집의 양도가액에서 새 집의 취득가액을 뺀 돈입니다. 예전에 집을 얼마에 샀는지는 이 계산에 들어가지 않습니다.

여봉구 씨는 2010년에 산 경기도 아파트를 올해 9월 중순에 팔았습니다. 판 값은 11억 6,000만 원, 공시가격은 8억 4,000만 원이었습니다. 같은 동네 작은 아파트를 7억 2,000만 원에 샀습니다. 주택차액은 4억 4,000만 원이고, 한도 밖으로 넣을 수 있는 돈은 1억 원입니다.

이사 방식에 따라 같은 계산을 해 보면 다음과 같습니다.

이사 방식	판 값	새 집 값	주택차액	한도 밖 납입 가능액
작은 아파트로	11억 6,000만 원	7억 2,000만 원	4억 4,000만 원	1억 원
비슷한 값의 집으로	9억 원	8억 3,000만 원	7,000만 원	7,000만 원
전세로	8억 원	사지 않음(0원)	8억 원	1억 원
더 비싼 집으로	9억 원	10억 원	0원	0원(요건 미충족)

둘째 줄처럼 차액이 7,000만 원이면, 1억 원 한도 중 3,000만 원이 남습니다. 넷째 줄은 새 집이 더 비싸서 요건부터 어긋납니다. 첫째 줄이 여봉구 씨입니다. 그렇다면 그 1억 원은 세금을 얼마나 돌려줄까요?

1억을 넣어도 올해 세액공제는 900만 원 몫까지입니다

이 돈이 세액공제 대상인지는 국세청에 실제 질의가 들어간 적이 있습니다. 국세청은 2024년 9월, 서면-2023-법규소득-4203 회신에서 답했습니다. 주택차액으로 넣은 돈도 연금계좌 납입액이고, 공제 한도가 그대로 적용된다고 봤습니다. 결국 소득세법 제59조의3의 연 900만 원 칸 안에서만 공제됩니다.

여봉구 씨는 정년 뒤 재고용으로 일하며 총급여 4,200만 원을 받습니다. 총급여 5,500만 원 이하라서, 공제율은 지방소득세를 더해 16.5%입니다. 올해 따로 넣은 연금저축이 없다면, 900만 원 몫으로 148만 5,000원을 돌려받습니다. 연금저축·IRP 세액공제 계산기에 같은 조건을 넣으면 화면에도 148만 5,000원이 나옵니다.

계산기에 1억 원을 그대로 넣으면 1,800만 원으로 잘립니다. 계산기는 주택차액 예외를 따로 계산하지 않습니다. 그래도 환급액은 같습니다. 공제는 어차피 900만 원 몫까지이기 때문입니다.

남은 9,100만 원의 공제 기회가 사라지는 것도 아닙니다. 길은 소득세법 시행령 제118조의3에 있습니다. 공제를 못 받은 납입금을, 나중 해에 낸 돈으로 바꿔 주는 규정입니다. 조문은 대상을 '공제를 받지 않은 연금보험료'로 적었고, 주택차액도 연금보험료에 들어갑니다. 내년과 그다음 해에도 일한다면, 900만 원씩 바꿔 공제받는 계산이 나옵니다.

그러면 세 해 동안 2,700만 원 몫을 공제받고, 환급은 모두 445만 5,000원입니다. 하나 주의할 점은 올해 칸이 12월 31일에 닫힌다는 것입니다. 1월에 넣으면 올해 900만 원 칸은 빈 채로 지나갑니다. 6개월 기한이 남았어도, 올해 안에 넣을지 먼저 따져 볼 이유입니다.

세금을 돌려받으려면 그만큼 낸 세금이 있어야 합니다. 결정세액이 적으면 공제도 그 안에서 멈춥니다. 이 한도는 결정세액 한도·이월 글에 정리해 두었습니다. 은퇴해서 근로소득이 없어진 해에는 이 공제를 쓸 곳이 거의 없습니다.

공제를 받는 순간 그 돈의 이름이 바뀝니다

공제를 받은 원금은 나중에 꺼낼 때 세금이 붙는 돈이 됩니다. 연금으로 꺼내면 소득세법 제129조에 따라 70세 미만 5.5%, 80세 미만 4.4%입니다. 연금이 아닌 방식으로 꺼내면 16.5%입니다. 2,700만 원에 이 세율을 곱하면 결과가 이렇게 갈립니다.

2,700만 원을 공제받은 뒤	넣을 때 받은 환급	꺼낼 때 내는 세금	남는 몫
70대에 연금으로 꺼냄	445만 5,000원	118만 8,000원	326만 7,000원
60대에 연금으로 꺼냄	445만 5,000원	148만 5,000원	297만 원
연금이 아닌 방식으로 꺼냄	445만 5,000원	445만 5,000원	0원

마지막 줄은 공제를 받아도 남는 것이 없는 경우입니다. 공제는 '오래 두고 연금으로 꺼낼 돈'에만 받는 편이 맞습니다. 금방 쓸 돈이라면 공제를 받지 않고 원금 그대로 두는 쪽이 낫습니다. 어느 쪽이든 1억 원을 한도 밖으로 넣는 것 자체는 같습니다.

공제를 안 받은 나머지는 예금과 무엇이 다를까요

남은 7,300만 원은 공제를 받지 않은 돈입니다. 이런 돈을 '과세제외금액'이라고 부릅니다. 꺼낼 때 원금에는 세금이 없습니다. 차이는 이 돈이 계좌 안에서 버는 수익에서 생깁니다.

계산을 쉽게 하려고 1억 원 전체로 비교해 보겠습니다. 연 3% 1년 예금을 10년 동안 다시 맡기는 경우와, 연금계좌 안에서 같은 3%로 굴리는 경우입니다. 예금은 이자를 받을 때마다 15.4%를 뗍니다. 연금계좌는 꺼낼 때까지 세금을 미룹니다.

1억 원, 연 3%, 10년	예금(이자마다 15.4%)	연금계좌(꺼낼 때 과세)
10년 동안 불어난 돈	2,848만 원(세금 뗀 뒤)	3,439만 원(세금 떼기 전)
세금이 붙는 때	이자를 받을 때마다	연금으로 꺼낼 때
세금 뒤 남는 수익	2,848만 원	3,288만 원(70대 4.4%)
해마다 금융소득으로 잡히는 돈	첫해 300만 원부터	0원

차이는 약 440만 원입니다. 60대에 꺼내 5.5%를 내도 3,250만 원으로, 약 402만 원이 더 남습니다. 수익률이 같아도 세금을 내는 때와 세율이 달라서 생기는 차이입니다. 공제를 받지 않은 원금은 양쪽 모두 세금 없이 돌아옵니다.

표의 마지막 줄도 작지 않습니다. 은퇴 뒤 지역가입자가 되면 건강보험료가 금융소득을 봅니다. 이자와 배당이 1년에 1,000만 원 이하면 빠지고, 넘으면 전액이 보험료 계산에 들어갑니다. 다른 예금 3억 원에서 이자가 900만 원 나온다면, 이 1억까지 예금일 때 1,200만 원이 됩니다.

건강보험료 계산기에 금융소득 1,200만 원만 넣어 보면, 월 8만 1,348원이 나옵니다. 1년이면 약 97만 원입니다. 900만 원으로 바꾸면 금융소득 몫이 통째로 빠집니다. 화면에는 지역가입자 최저 보험료인 월 2만 2,809원만 남습니다.

연금계좌에서 받는 사적연금이 보험료에 잡히는지는 논란이 있었습니다. 지금은 보험료 소득에 넣지 않는 것이 관행입니다. 정부가 두 번 부인한 과정은 사적연금 건보료 부과설 글에 정리했습니다.

시계 세 개를 놓치면 혜택이 사라집니다

첫째 시계는 6개월입니다. 납입 마감은 집을 판 날에서 반년 뒤입니다. 양도일은 보통 잔금을 받은 날입니다. 여봉구 씨처럼 9월 중순에 잔금을 받았다면, 마감은 내년 3월 중순입니다.

넣을 때는 신청서에 매매계약서를 붙여 금융회사에 냅니다. 새 집을 샀다면 그 계약서도 함께 냅니다. 이 서류가 없으면 금융회사는 한도 밖 납입을 받아 주지 않습니다. 잔금 날짜를 정할 때부터 서류를 따로 챙겨 두는 편이 좋습니다.

둘째 시계는 연금 개시입니다. 시행령은 연금 받기를 신청한 계좌에는 더 넣지 못하게 했습니다. 60대라면 이미 연금을 받는 계좌가 있을 수 있습니다. 그 계좌에는 1억 원을 넣을 수 없으니, 개시 전 계좌나 새 계좌가 필요합니다.

새 계좌에는 시계가 하나 더 붙습니다. 연금으로 꺼내려면 계좌를 만든 지 5년이 지나야 합니다. 그 전에 꺼내면 공제받은 몫과 수익에 16.5%가 붙습니다. 개시 전이면서 오래된 계좌가 있다면 그쪽이 낫습니다.

셋째 시계는 넣은 날부터 5년입니다. 이 사이 부부 중 누가 집을 새로 사서 차액이 줄면, 넣은 돈 전부를 연금계좌 돈으로 보지 않습니다. 금융회사는 그 돈과 불어난 수익을 돌려줍니다. 이때 받은 돈은 연금이 아닌 방식으로 꺼낸 것으로 봐서, 수익에 세금이 붙습니다.

시계	재는 기준	어기면 생기는 일
6개월	판 날부터 넣는 날까지	한도 밖 납입이 안 됩니다
연금 개시	넣는 계좌가 개시 전인지	그 계좌에는 넣을 수 없습니다
5년(새 계좌)	계좌를 만든 날부터	연금 수령이 안 돼 16.5%가 붙습니다
5년(다시 살 때)	넣은 날부터	돈을 돌려받고 수익에 세금이 붙습니다

기초연금을 받는 분께는 양도세를 깎는 문도 있습니다

같은 조항의 라목은 기초연금 수급자를 위한 문입니다. 2025년 2월 시행령 개정으로 생겼습니다. 집이 아니어도 됩니다. 10년 넘게 가진 토지나 건물을 팔면, 판 값에서 산 값을 뺀 차액을 반년 안에 넣을 수 있습니다. 판 날 기준으로 1주택이거나 무주택이어야 합니다.

여기에 조세특례제한법 제99조의14가 혜택을 하나 더 얹었습니다. 연금계좌에 넣은 돈의 10%를 그 부동산의 양도세에서 빼 줍니다. 넣은 돈은 1억 원까지 셉니다. 공제는 산출세액을 넘을 수 없습니다.

예를 들어 74세 공말례 씨가 20년 넘게 가진 밭을 판다고 해 보겠습니다. 양도세가 1,200만 원 나온다면, 1억 원을 넣을 때 1,000만 원이 빠집니다. 양도세가 600만 원이라면 공제도 600만 원에서 멈춥니다. 공제를 받은 돈을 연금이 아닌 방식으로 꺼내면, 깎아 준 세금을 다시 내야 합니다.

이 특례는 2027년 12월 31일까지 판 부동산에만 적용됩니다. 재정경제부는 2026년 세제개편안에서 이 기한을 늘리지 않기로 했습니다. 헤럴드경제 8월 12일 보도에 따르면 정부는 이용이 적다는 점을 이유로 들었습니다. 기초연금을 받는 분의 집은 대개 비과세라 깎아 줄 세금이 없었다는 분석입니다.

그래서 쓸모 있는 경우가 따로 있습니다. 집이 아니라 밭이나 상가처럼 양도세가 실제로 나오는 부동산입니다. 시행령의 '한도 밖 납입' 문에는 끝나는 날이 적혀 있지 않습니다. 끝나는 것은 조특법의 10% 공제 쪽입니다. 기초연금 수급 여부는 판 날 기준이니, 팔기 전에 확인해 두면 좋습니다.

1억을 연금계좌에 넣으면 묶이는 것 아닌가요

"1억을 연금계좌에 넣으면, 급할 때 꼼짝없이 못 쓰는 거잖아요?"

반만 맞는 걱정입니다. 공제를 받지 않은 원금은 계좌에서 가장 먼저 나옵니다. 소득세법 시행령 제40조의3이 정한 인출 순서입니다. 이 몫은 연금이 아닌 방식으로 꺼내도 세금이 없습니다.

이 순서가 실제로 어떻게 움직이는지는, 연금계좌 초과납입 과세제외금액 글에 자세히 나옵니다. 꺼내기 전에 홈택스에서 공제확인서를 떼어 내야 한다는 점도 거기 있습니다. 여기서는 계좌 종류 하나만 더하겠습니다.

연금저축은 필요한 만큼 일부를 꺼낼 수 있습니다. IRP는 법이 정한 사유가 아니면 일부만 꺼내기 어렵습니다. 급할 때 쓸 가능성이 있다면 연금저축에 무게를 두는 편이 편합니다. 공제만 보면 연금저축은 600만 원 몫까지, IRP를 더해 900만 원 몫까지입니다.

잔금 통장 앞에서 다시 고르면

다시 첫 장면의 통장으로 가 봅니다. 잔금을 받은 통장에 4억 4,000만 원이 찍혀 있습니다. 1억 원은 연금계좌로 보내고, 나머지는 예금과 생활비로 나누는 그림이 됩니다. 1,800만 원짜리 그릇 옆에, 1억 원짜리 그릇이 하나 더 있었던 셈입니다.

여봉구 씨의 계산은 세 줄로 모입니다. 일하는 세 해 동안 900만 원씩 공제받으면 445만 5,000원이 돌아옵니다. 공제를 받지 않은 원금은 세금 없이 나오고, 수익은 10년에 예금보다 약 440만 원 더 남습니다. 6개월과 연금 개시, 5년이라는 시계만 지키면 됩니다.

집을 내놓기 전이라면, 할 일은 하나입니다. 공시가격 알리미에서 지금 집의 공시가격 한 줄을 확인해 보세요. 12억 원 아래라면 세액공제 계산기에 내 총급여를 넣어, 첫해 환급부터 확인할 수 있습니다.

잔금 날짜를 정하기 전에 확인할 질문

전세나 월세로 옮겨도 차액을 넣을 수 있나요?

넣을 수 있습니다. 새 집을 사지 않으면 새 집 값을 0원으로 봅니다. 판 값 전체가 주택차액이 되고, 그중 1억 원까지 넣습니다. 다만 5년 안에 집을 사서 차액이 넣은 돈보다 작아지면, 넣은 돈을 돌려받게 됩니다.

새 집을 먼저 사고 헌 집을 나중에 팔면요?

새 집을 사고 6개월이 지나기 전에 헌 집을 팔면 됩니다. 이 경우 판 날에 1주택만 가진 것으로 봅니다. 6개월을 넘기면 2주택이 되어 요건이 어긋납니다. 납입 기한 6개월은 헌 집을 판 날부터 셉니다.

부부 공동명의 집이면 어떻게 계산하나요?

부부가 함께 가진 집은 둘이 함께 1주택을 가진 것으로 봅니다. 기준시가는 지분과 상관없이 집 전체로 봅니다. 지분별 차액 계산은 시행규칙이 정한 방식을 따릅니다. 넣기 전에 금융회사에 지분별 납입 가능액을 먼저 물어보는 편이 안전합니다.

다른 나라에도 비슷한 제도가 있나요?

호주에 닮은 제도가 있습니다. 호주 국세청 안내를 보면 55세 이상이 대상입니다. 10년 넘게 가진 집을 팔면 1인당 30만 호주달러까지 노후연금에 넣습니다. 납입 한도 밖이고, 기한은 90일입니다. 우리 제도는 60세 기준에 6개월이고, 판 값이 아니라 차액을 봅니다.

주택차액 연금계좌 계산의 근거가 된 법령·국세청 자료·보도