6월 1일 과세기준일 전 매도로 재산세·종부세를 절감하고, 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전 매도로 양도세까지 아끼는 다주택자 골든타임 전략. 시나리오별 세금 절감액 시뮬레이션과 매도일 인정 기준을 총정리합니다.
"5월 안에 팔면 종부세를 1,086만원 아낄 수 있다고요?"
서울에서 아파트 3채를 보유한 K씨(55세). 2026년 초 세무사와 상담을 했더니 예상치 못한 말을 들었습니다.
"올해 5월은 다주택자에게 두 가지 데드라인이 겹칩니다. 하나라도 놓치면 세금이 수천만원 늘어날 수 있습니다."첫 번째 데드라인은 5월 9일 — 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 두 번째 데드라인은 6월 1일 — 재산세와 종합부동산세의 과세기준일입니다. 이 두 날짜 사이에 22일간의 '골든타임'이 존재합니다.
이 글은 각 세목의 일반적 계산법은 다루지 않습니다. 그 내용은 이미 별도 가이드에 정리되어 있습니다. 이 글은 오직 "언제 팔아야 세금이 가장 적은가"라는 타이밍 전략에 집중합니다.
이 글은 국세청, 행정안전부, 국가법령정보센터, 국토교통부, 홈택스, 위택스 등 공신력 있는 기관의 공식 자료를 근거로 작성되었으며, 2026년 3월 기준 최신 정보를 반영합니다.
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과세기준일 6월 1일 — 하루 차이로 수백만원이 갈리는 이유
재산세: 지방세법 제114조
지방세법 제114조에 따르면, "재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다"고 명시되어 있습니다. 6월 1일에 주택을 소유하고 있는 사람이 해당 연도의 재산세 전액을 부담합니다.핵심은 일할계산이 없다는 점입니다. 1월 1일부터 5월 31일까지 보유했더라도, 6월 1일 전에 팔면 해당 연도의 재산세를 한 푼도 내지 않습니다. 반대로, 5월 31일에 주택을 취득한 사람은 하루만 보유하고도 1년치 재산세를 전액 냅니다.
종합부동산세: 종합부동산세법 제3조
종합부동산세법 제3조도 동일하게 과세기준일을 6월 1일로 정하고 있습니다. 국세청 종부세 개요에서도 이를 확인할 수 있습니다.따라서 5월 31일까지 매도(잔금 지급 + 등기이전)를 완료하면, 해당 연도의 재산세와 종부세를 모두 내지 않습니다.
2026년의 특수성: 5월 31일이 일요일
2026년 5월 31일은 일요일입니다. 등기소는 주말에 운영하지 않으므로, 실질적인 마감일은 5월 29일(금요일)입니다. 등기 서류 접수와 처리까지 고려하면, 여유 있게 잡아야 합니다.
매도일별 세금 부담 한눈에 비교
| 매도 완료 시점 | 재산세 | 종부세 | 양도세 중과 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| ~5월 8일(금) | 비부담 | 비부담 | 기본세율 (유예 중) | 최적 |
| 5월 9일(토)~29일(금) | 비부담 | 비부담 | 중과세율 적용 | 보유세 절감, 양도세 증가 |
| 6월 1일(월)~ | 전액 부담 | 전액 부담 | 중과세율 적용 | 최악 |
매도 타이밍별 재산세 시뮬레이션 — 3주택자가 1채 매도 시
구체적으로 얼마를 아낄 수 있는지, 3주택 보유자가 1채를 매도하는 사례로 계산해 보겠습니다.
보유 현황 (공시가격 기준)
- A주택 (서울 강남): 공시가격 20억원
- B주택 (서울 마포): 공시가격 12억원
- C주택 (경기): 공시가격 8억원
6월 1일 이후 매도 시: 3채 모두 재산세 부과
재산세는 주택별로 개별 계산합니다 (재산세 세율표와 상세 계산법은 2026년 재산세 가이드를 참고하세요). 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율 60%입니다.
| 주택 | 공시가격 | 과세표준(×60%) | 재산세 본세 | 도시지역분(0.14%) | 지방교육세(20%) | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A (강남 20억) | 20억 | 12억 | 417만 | 168만 | 83.4만 | 668.4만 |
| B (마포 12억) | 12억 | 7.2억 | 225만 | 100.8만 | 45만 | 370.8만 |
| C (경기 8억) | 8억 | 4.8억 | 129만 | 67.2만 | 25.8만 | 222만 |
| 합계 | 1,261.2만 |
5월 29일까지 C주택 매도 시: 2채만 재산세 부과
| 주택 | 합계 |
|---|---|
| A (강남 20억) | 668.4만 |
| B (마포 12억) | 370.8만 |
| 합계 | 1,039.2만 |
재산세 절감액: 약 222만원
C주택(8억) 한 채를 6월 1일 전에 매도하는 것만으로 재산세 약 222만원을 절감합니다. 이것은 시작에 불과합니다 — 종부세 절감 효과가 훨씬 큽니다.
매도 타이밍별 종부세 시뮬레이션 — 주택 수 감소의 폭발적 절세 효과
종부세는 보유 주택의 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 산정합니다.
핵심 포인트가 두 가지 있습니다.
시나리오 1: 3주택→2주택 (고가 보유, 절감 ~1,086만원)
Before — 3주택 보유 (6월 1일 이후 매도 시)- 공시가격 합계: 20억 + 12억 + 8억 = 40억원
- 기본공제: 9억원 (2주택 이상)
- 과세표준: (40억 - 9억) × 60% = 18.6억원
- 적용 구간: 12~25억원, 3주택 이상 세율 2.0%
- 종부세: 18.6억 × 2.0% - 1,440만 = 2,280만원
- 공시가격 합계: 20억 + 12억 = 32억원
- 기본공제: 9억원
- 과세표준: (32억 - 9억) × 60% = 13.8억원
- 적용 구간: 12~25억원, 일반(2주택 이하) 세율 1.3%
- 종부세: 13.8억 × 1.3% - 600만 = 1,194만원
3주택에서 2주택으로 줄이면 과세표준이 18.6억→13.8억으로 낮아질 뿐 아니라, 12억 초과 구간의 세율도 2.0%→1.3%로 내려갑니다. 이중 효과로 1,086만원이나 절감됩니다.
참고: 현행법상 조정대상지역 2주택의 종부세 중과는 폐지되었습니다 (2022년말 세법개정). 조정대상지역 2주택도 일반세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다.
시나리오 2: 2주택→1주택 (종부세 완전 소멸, 절감 420만원)
Before — 2주택 보유- 공시가격 합계: 12억 + 8억 = 20억원
- 기본공제: 9억원
- 과세표준: (20억 - 9억) × 60% = 6.6억원
- 적용 구간: 6~12억원, 세율 1.0%
- 종부세: 6.6억 × 1.0% - 240만 = 420만원
- 공시가격: 12억원
- 1세대 1주택 기본공제: 12억원
- 과세표준: (12억 - 12억) × 60% = 0원
- 종부세: 0원
2주택에서 1주택으로 전환되면 기본공제가 9억→12억으로 3억 늘어납니다. 남은 주택의 공시가격이 12억 이하라면 종부세가 아예 사라집니다.
시나리오 3: 고가 2주택→1주택 (절감 708만원 + 추가 공제)
Before — 2주택 보유 (고가)- 공시가격 합계: 18억 + 10억 = 28억원
- 기본공제: 9억원
- 과세표준: (28억 - 9억) × 60% = 11.4억원
- 세율: 1.0% (6~12억 구간)
- 종부세: 11.4억 × 1.0% - 240만 = 900만원
- 공시가격: 18억원
- 1세대 1주택 기본공제: 12억원
- 과세표준: (18억 - 12억) × 60% = 3.6억원
- 세율: 0.7% (3~6억 구간)
- 종부세: 3.6억 × 0.7% - 60만 = 192만원
여기에 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다. 60세 이상이면 20~40%, 5년 이상 보유하면 20~50%를 공제받아, 합산 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있습니다. 192만원의 종부세도 대폭 감소할 수 있습니다.
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5월 9일 양도세 중과 유예 종료 + 6월 1일 과세기준일 = 2026년 다주택자의 골든타임
두 데드라인의 수렴: 왜 2026년이 특별한가
2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일(토)에 종료됩니다. 2026년 2월 12일 관계부처 합동 발표로 연장 없음이 확정되었습니다.
이 유예가 끝나면 조정대상지역 다주택자의 양도세율은 기본세율(6~45%)에 20~30%p가 더해지고, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
| 주택 수 | 유예 기간 (현재) | 5월 10일 이후 (중과 적용) |
|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p (최대 65%) |
| 조정대상지역 3주택+ | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%p (최대 75%) |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 적용 불가 |
여기에 재산세·종부세 과세기준일(6월 1일)이 22일 뒤에 옵니다. 두 데드라인이 같은 달에 몰려 있는 2026년 5월은 다주택자에게 유례없는 절세 기회입니다.
골든타임 시나리오별 종합 비교
| 매도 완료 시점 | 양도세 | 보유세(재산세+종부세) | 종합 판정 |
|---|---|---|---|
| ~5월 8일(금) | 기본세율 + 장특공제 적용 | 비부담 | 최적 (골든타임) |
| 5월 9~29일 | 중과세율, 장특공제 배제 | 비부담 | 양도세↑, 보유세 절감 |
| 경과조치 활용 (5.9까지 계약, 잔금 5.29 전) | 기본세율 (경과조치) | 비부담 | 차선 |
| 경과조치 활용 (5.9까지 계약, 잔금 6.1 후) | 기본세율 (경과조치) | 전액 부담 | 양도세↓, 보유세↑ |
| 6월 1일 이후 | 중과세율, 장특공제 배제 | 전액 부담 | 최악 |
경과조치와 보유세의 교차 — 반드시 알아야 할 핵심
2026년 2월 발표된 경과조치에 따르면, 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우 일정 기간 내에 잔금·등기를 완료하면 양도세 기본세율이 적용됩니다.| 구분 | 계약 기한 | 잔금·등기 기한 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산) | 2026.5.9까지 | 계약일로부터 4개월 |
| 신규 조정대상지역 (2025.10.16 지정) | 2026.5.9까지 | 계약일로부터 6개월 |
따라서 양도세와 보유세를 모두 아끼려면:
- 계약은 5월 9일 이전에 체결하고
- 잔금·등기는 5월 29일(금) 이전에 완료해야 합니다
주의: 가계약이나 사전약정은 경과조치에서 인정되지 않습니다. 정식 매매계약서가 필요합니다.
종합 절세 시뮬레이션: 5월 8일 vs 6월 1일 매도
조정대상지역 2주택자가 양도차익 2억원, 보유기간 5년인 주택을 매도하는 경우:
5월 8일(금) 매도 — 유예 기간 내매도일 인정 기준: 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날
양도세 기준: 소득세법 시행령 제162조
소득세법 시행령 제162조에 따르면, 양도소득세에서 '양도일'은 잔금 청산일과 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날입니다.계약일이 아무리 빨라도, 잔금을 치르지 않고 등기를 넘기지 않으면 양도가 완성되지 않습니다. 반대로, 잔금만 치르고 등기를 미루면 잔금일이 양도일이 됩니다.
보유세 기준: 6월 1일 소유자
재산세·종부세는 6월 1일 현재 등기부등본상 소유자에게 부과됩니다. 따라서 잔금을 치렀더라도 등기이전이 6월 1일 이후에 완료되면, 매도인이 보유세를 부담할 위험이 있습니다.
실무에서는 잔금 지급과 등기이전을 같은 날 동시에 진행하는 것이 안전합니다.2026년 다주택자 매도 역산 일정표
| 시점 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 3월 말 (D-60) | 매물 등록, 부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격 확인, 매도 희망가 설정 |
| 4월 초~중순 (D-45) | 매수인 확보, 매매계약 체결 (양도세 경과조치 활용 시 반드시 5월 9일 이전 계약) |
| 5월 초 (D-30) | 잔금일 확정 (5월 29일 이전으로 설정), 법무사 선임 |
| 5월 중순 (D-14) | 등기 서류 준비 (인감증명서, 주민등록초본 등) |
| 5월 22~23일 (D-7) | 서류 최종 점검, 매수인과 잔금일 재확인 |
| 5월 8일(금) 이전 | 골든타임 마감 — 양도세 기본세율 + 보유세 비부담 |
| 5월 29일(금)까지 | 보유세 마감 — 잔금 수령 + 등기이전 완료 |
케이스 스터디: 다주택자 유형별 종합 절세 시뮬레이션
케이스 A: 서울 강남 3주택자 김씨 (3주택→2주택)
보유 현황:- 강남구 아파트: 공시가격 20억 (양도 대상 아님)
- 마포구 아파트: 공시가격 12억 (양도 대상 아님)
- 경기도 아파트: 공시가격 8억 (양도 대상, 양도차익 1.5억, 보유 7년)
| 세목 | 6월 1일 이후 매도 | 5월 8일 매도 | 절감액 |
|---|---|---|---|
| 종부세 | 2,280만 (3주택) | 1,194만 (2주택) | 1,086만 |
| 재산세 (C주택분) | 약 222만 | 0원 | 222만 |
| 양도세 | 중과 적용 | 기본세율 | 수천만 |
| 보유세 절감 합계 | ~1,308만 |
케이스 B: 서울 2주택자 박씨 (2주택→1주택, 종부세 소멸)
보유 현황:- 서초구 아파트: 공시가격 12억 (보유 유지)
- 송파구 아파트: 공시가격 8억 (양도 대상)
| 세목 | 6월 1일 이후 매도 | 5월 29일 매도 | 절감액 |
|---|---|---|---|
| 종부세 | 420만 (2주택) | 0원 (1주택 12억, 기본공제 12억) | 420만 |
| 재산세 (송파분) | 약 222만 | 0원 | 222만 |
| 보유세 절감 합계 | ~642만 |
박씨의 경우, 남은 주택의 공시가격(12억)이 1세대 1주택 기본공제(12억)와 같으므로 종부세가 완전히 사라집니다.
케이스 C: 비수도권 2주택자 이씨 (인구감소지역 특례 활용)
보유 현황:- 대전 아파트: 공시가격 6억 (보유 유지)
- 인구감소지역 주택: 공시가격 3억 (매도 검토 중)
이씨의 경우는 반드시 매도가 유리한 것은 아닙니다. 인구감소지역 주택(공시가격 4억 이하)은 종부세 합산에서 배제되는 특례가 적용됩니다 (2024년부터 시행, 조정대상지역 제외).
- 합산배제 적용 시: 대전 6억만 합산 → 기본공제 9억 미달 → 종부세 0원
- 재산세는 주택별로 각각 부과되므로 매도 시 절감 가능하나, 임대소득이나 향후 가치 상승 가능성을 종합 고려해야 합니다
매도 전 양도소득세를 미리 계산해보세요. 중과 적용 전후 차이를 확인할 수 있습니다. 양도소득세 계산기 바로가기 →
2026년 다주택자 매도 전 체크리스트
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 5월 31일에 잔금만 치르고 등기는 6월에 넘기면 보유세를 피할 수 있나요?
위험합니다. 보유세는 6월 1일 기준 등기부등본상 소유자에게 부과됩니다. 잔금을 치렀더라도 등기이전이 6월 1일 이후에 완료되면 매도인이 보유세를 낼 수 있습니다. 잔금과 등기이전을 같은 날 동시에 처리하세요.
Q2. 양도세 중과 유예가 연장될 가능성은 없나요?
2026년 2월 12일 관계부처 합동 발표로 "추가 연장 없음"이 확정되었습니다. 2022년부터 수차례 연장되었으나, 이번에는 정부가 공식적으로 종료를 선언했습니다.Q3. 5월 9일이 토요일인데, 등기소가 열리나요?
등기소는 토요일에 운영하지 않습니다. 따라서 양도세 유예 혜택을 받으려면 실질적으로 5월 8일(금)까지 잔금 지급과 등기이전을 완료해야 합니다.Q4. 재산세와 종부세는 보유 기간에 비례해서 일할계산되지 않나요?
일할계산되지 않습니다. 6월 1일에 소유하고 있으면 해당 연도의 재산세·종부세 전액을 부담합니다. 1월부터 5월까지 보유한 기간에 대한 비례 부과는 없습니다.Q5. 부부 공동명의 주택도 6월 1일 기준인가요?
예. 공동명의 주택은 각 지분 소유자가 각각의 지분에 대해 납세의무를 집니다. 과세기준일은 동일하게 6월 1일입니다.
Q6. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 다만, 종부세에서는 분양권 자체에 대한 과세는 없고, 완공 후 주택으로 등기된 시점부터 합산됩니다.
Q7. 인구감소지역 주택은 매도하지 않아도 되나요?
인구감소지역 내 공시가격 4억원 이하 주택 1채는 종부세 합산에서 배제되는 특례가 있습니다 (조정대상지역 제외). 이 특례에 해당하면 해당 주택을 보유하더라도 종부세 부담이 늘지 않으므로, 반드시 매도할 필요는 없습니다. 다만, 재산세는 별도로 부과됩니다.
Q8. 공정시장가액비율이 60%에서 변경될 가능성은 없나요?
공정시장가액비율은 시행령 사항이므로, 국회 동의 없이 대통령령으로 변경할 수 있습니다. 현재 60%가 2022년부터 유지되고 있으나, 연중 인상 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 행정안전부와 기획재정부 발표를 주시하세요.
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출처 및 참고자료
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 (제3조 과세기준일)
- 국가법령정보센터 — 지방세법 (제114조 재산세 과세기준일)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 (제104조 양도소득세 세율)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 (제162조 양도시기)
- 국세청 종합부동산세 개요
- 국세청 종합부동산세 세율
- 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
- 국세청 양도소득세 개요
- 국세청 양도소득세 세율
- 부동산공시가격알리미
- 홈택스
- 위택스
- 국토교통부
- 행정안전부
- 기획재정부
면책 조항
이 글은 2026년 3월 기준 공개된 법령, 정부 발표, 국세청 안내 자료를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 개인의 구체적인 세무 상황에 따라 실제 적용되는 세율, 공제, 비과세 여부가 달라질 수 있으므로, 부동산 매도 전 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 이 글의 내용을 근거로 한 투자·세무 판단에 대해 필자 및 사이트 운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.