이익공유형Ⅱ 대출 금리와 차익 배분 계산 | 10년 뒤 내 몫 38%

이익공유형Ⅱ는 분양가의 30%만 내고 들어가게 해 주는 대신, 오른 집값을 대출 평균잔액 비율로 주택도시기금과 나눕니다. 금리 2.75%로 3억 5,700만 원을 빌려 정해진 대로 갚으면 10년 뒤 오른 값의 38%만 내 몫이고, 집값이 연 3% 오르면 이자와 기금 몫을 합친 진짜 금리는 연 6.19%로 은행 신규 주담대 평균 4.88%를 넘습니다. 2013년 수익공유형모기지에 있던 연 5% 상한이 이번 발표엔 없다는 점, 여윳돈으로 갚는 1원이 금리와 집값 몫을 함께 줄인다는 점까지 대출 계산기 화면으로 확인할 수 있습니다.

관련 계산기DSR 대출 한도 계산기

정책브리핑에 카드뉴스 한 장이 올라왔습니다. 제목은 '집값의 30%로 내 집 마련'입니다. 분양가 5억 1,000만 원이면 1억 5,300만 원이 출발선이라고 합니다. 나머지 70%는 주택도시기금이 디딤돌보다 1%p 싸게 빌려준다고 하니, 전세 보증금을 쥔 신혼부부라면 계산기부터 켜게 됩니다.

저도 그 숫자를 따라 셈을 해 봤습니다. 그런데 이 대출에는 이자가 두 줄 붙습니다. 첫 줄은 금리표에 적힌 2%대 이자입니다. 둘째 줄은 집을 팔거나 대출을 다 갚는 날, 오른 집값에서 떼어 기금에 주는 몫입니다.

둘째 줄은 금리표에 없어서 잘 안 보입니다. 집값이 해마다 3%씩 오른다고 해 봅시다. 두 줄을 합친 값은 은행 주택담보대출 평균 금리 4.88%를 넘어섭니다. 소득 4,000만~7,000만 원 구간이라면, 2%대 대출이 '6%대 대출'이 되는 셈입니다.

"그래도 2%대 금리면 무조건 남는 장사 아닌가요?"

집값이 덜 오르는 동안에는 맞는 말입니다. 집값이 그대로면 둘째 줄은 0원이고, 금리도 2%대에 머뭅니다. 이 대출은 집값이 오를수록 비싸지고, 덜 오를수록 싸지는 대출입니다. 싼지 비싼지는 금리표가 아니라, 앞으로의 집값이 정합니다.

이익공유형Ⅱ가 빌려주는 것과 가져가는 것

국토교통부는 11월 4일 새 공공분양 두 가지를 내놨습니다. 하나는 지분을 나눠 사는 '지분적립형'이고, 다른 하나가 '이익공유형Ⅱ'입니다. 8월 13일 도심 공급 방안의 후속 조치입니다. 정부가 염두에 둔 사람은 모은 돈은 적어도 소득이 늘어날 청년층입니다. 다만 공급 대상 자체에 나이 제한은 없습니다.

구조는 이렇습니다. 분양가의 70%를 주택도시기금에서 의무로 빌립니다. 한도는 5억 원이고, 안 빌리는 선택지는 없습니다. 대신 집을 팔거나 대출을 다 갚을 때, 오른 값을 기금과 나눕니다. 나누는 비율은 '대출 평균잔액 비율'로 정합니다.

항목	국토부 발표안	지금 상태
대출 비율·한도	분양가 70%, 최대 5억 원 의무 융자	발표안
대출 금리	디딤돌 기본금리(20년)보다 1%p 낮게, 우대 최대 0.5%p	하한 연 1.2%
상환 방식	3년 거치, 20년 만기	발표안
차익 배분	대출 평균잔액 비율로 기금과 나눔	내 몫 30~89.5%
전매제한·실거주	5년, 수도권 3년 또는 5년	발표안
자격	총자산 3억 6,200만 원 이하, 3인 가구 월 753만 원 이하	맞벌이 1,507만 원
법적 근거	공공주택 특별법 개정 필요	연내 개정안 발의 예정

표의 마지막 줄이 중요합니다. 지금 법에도 이익공유형 분양주택이 있습니다. 공공주택 특별법 제2조 제1호의5가 정의한 집입니다. 그런데 이 집은 팔 때 공공에 되파는 '환매'가 조건입니다. 제49조의10 제2항이 공공주택사업자에게 매입을 신청하라고 적었습니다.

이익공유형Ⅱ는 시장에 팔 수 있는 집입니다. 그래서 법을 고쳐야 나옵니다. 12월 고양창릉 S-2블록에 나오는 284세대는 지분적립형입니다. 이익공유형Ⅱ는 개정안이 통과되고 시행된 뒤에 공급됩니다.

지금 금리표로 본 출발 금리

기준이 되는 디딤돌 대출 금리부터 보겠습니다. 주택도시기금 디딤돌 안내에 소득 구간별 금리표가 있습니다. 20년 만기 기본금리는 연 3.05~4.10%입니다. 여기서 1%p를 빼면 이익공유형Ⅱ의 출발 금리가 나옵니다.

부부합산 연소득	디딤돌 20년 기본금리	이익공유형Ⅱ 출발 금리	우대 0.5%p 다 받으면
2,000만 원 이하	연 3.05%	연 2.05%	연 1.55%
2,000만~4,000만 원	연 3.40%	연 2.40%	연 1.90%
4,000만~7,000만 원	연 3.75%	연 2.75%	연 2.25%
7,000만~8,500만 원	연 4.10%	연 3.10%	연 2.60%

두 가지를 짚어 두겠습니다. 금리는 대출을 실행하는 날의 디딤돌 금리를 따릅니다. 그래서 이 표는 지금 기준의 어림입니다. 또 이익공유형Ⅱ는 맞벌이 월 1,507만 원까지 받아 줍니다. 디딤돌 표에 없는 소득 구간의 금리는 아직 나오지 않았습니다.

이 글은 가운데 줄, 연 2.75%로 셈하겠습니다. 3억 5,700만 원을 빌리면 첫 3년은 이자만 냅니다. 한 달 81만 8,125원입니다. 4년째부터 17년 동안은 원금과 이자를 같이 갚습니다. 매달 219만 2,788원입니다.

오른 집값 중 내 몫은 몇 %일까요?

평균잔액 비율이라는 말이 낯설 수 있습니다. 쉽게 말해 '빚이 분양가에서 차지한 비율의 기간 평균'입니다. 10년 동안 빚이 분양가의 60%쯤 머물렀다면, 오른 값의 60%가 기금 몫입니다. 남은 40%가 내 몫입니다.

정부가 밝힌 내 몫의 범위는 30~89.5%입니다. 30%는 빚을 70% 그대로 둔 채 정산한 경우입니다. 비즈워치가 전한 국토부 설명에 따르면, 3년 거치 뒤 바로 다 갚아도 30%입니다. 3년 내내 70%를 빌린 셈이 되기 때문입니다.

89.5%는 반대 끝입니다. 거치가 끝나자마자 거의 다 갚고, 소액만 남겨 20년을 채운 경우입니다. 70%를 3년만 쓴 셈이라 평균이 10.5%로 내려갑니다. 같은 기사에서 국토부 관계자는 이렇게 덧붙였습니다.

"차라리 100%를 갚고 정산한 뒤 시세차익을 온전히 갖는 게 경제적으로 유리한 선택일 수 있다"

그럼 정해진 대로 갚는 보통의 경우는 어떨까요? 우리 사이트 대출 계산기와 같은 원리금균등 방식으로 셈했습니다. 집값은 해마다 3% 오른다고 가정했습니다.

보유 기간	평균잔액 비율	내 몫	오른 값(연 3%)	내 몫 금액	기금 몫
5년	68.74%	31.26%	8,123만 원	2,539만 원	5,584만 원
10년	61.66%	38.34%	1억 7,540만 원	6,725만 원	1억 814만 원
20년	42.70%	57.30%	4억 1,112만 원	2억 3,556만 원	1억 7,556만 원

10년 살고 팔면, 오른 값의 38%만 내 손에 남습니다. 첫 3년은 원금이 한 푼도 줄지 않기 때문입니다. 이 표는 위의 계산 방식이 정부 범위와 맞는지도 보여 줍니다. 같은 식에 '3년 뒤 100만 원만 남기기'를 넣으면 20년 내 몫이 89.41%로, 정부 상한과 거의 같습니다.

2%대 금리에 붙는 '두 번째 이자'

여기서 숫자 하나가 깔끔하게 정리됩니다. 기금 몫을 '빌린 돈 × 빌린 기간'으로 나눠 보면, 집값의 연평균 상승률이 나옵니다. 빚 1원이 1년 머물 때마다, 집값이 1년에 평균 오른 비율만큼 기금에 주는 셈입니다. 그래서 이 대출의 진짜 금리는 '표면 금리 + 집값 연평균 상승률'에 가깝습니다. 여기서 평균은 10년 상승률을 10으로 나눈 값으로, 연 3%씩 10년이면 3.44%입니다.

잣대는 은행 평균 금리로 잡았습니다. 한국은행 9월 가중평균금리에서 신규 주담대는 연 4.88%였습니다. 같은 크기의 빚을 10년 동안 4.88%로 졌다면, 이자는 1억 5,345만 원입니다. 이 숫자 옆에 집값 시나리오를 놓아 봤습니다.

집값 연 상승률	10년 이자	기금 몫	합계	진짜 금리	은행 4.88%와 비교
0%	8,647만 원	0원	8,647만 원	연 2.75%	6,698만 원 쌈
1%	8,647만 원	3,290만 원	1억 1,937만 원	연 3.80%	3,408만 원 쌈
2%	8,647만 원	6,886만 원	1억 5,533만 원	연 4.94%	188만 원 비쌈
3%	8,647만 원	1억 814만 원	1억 9,461만 원	연 6.19%	4,117만 원 비쌈
4%	8,647만 원	1억 5,101만 원	2억 3,748만 원	연 7.55%	8,403만 원 비쌈

갈림길은 집값 연 1.95% 상승입니다. 그보다 덜 오르면 은행보다 싸고, 더 오르면 비쌉니다. 이 갈림길은 금리 구간마다 다릅니다. 연 2.05%라면 2.52%, 연 3.10%라면 1.65%가 갈림길입니다.

주의할 점도 있습니다. 기금 몫은 팔 때 한 번에 내므로, 그사이 돈을 굴릴 여유가 생깁니다. 이 표는 그 효과를 빼고 단순히 더했습니다. 또 은행에서 같은 조건으로 3억 5,700만 원이 나온다는 뜻도 아닙니다. 4.88%는 어디까지나 '가늠자'입니다.

집값이 내리면, 손실도 나눠 줄까요?

아직 아무도 모릅니다. 국토부 보도자료는 '집값 상승에 따른 차익'을 나눈다고만 적었습니다. 비즈워치 기사는 '처분손익'이라는 말을 썼습니다. 두 표현은 같은 말이 아닙니다.

힌트는 2013년에 나온 비슷한 상품에 있습니다. 주택도시기금 누리집에는 지금도 손익공유형모기지 안내가 남아 있습니다. 거기엔 대출비율에 따라 기금에 '차익(차손)'을 귀속한다고 적혀 있습니다. 손실도 기금이 함께 진다는 뜻입니다.

만약 이익공유형Ⅱ도 손실을 나눈다면, 이 대출은 보험 역할을 합니다. 집값이 해마다 1%씩 내리면, 10년 손실 4,877만 원 중 3,007만 원을 기금이 집니다. 진짜 금리는 연 1.79%로 내려갑니다. 손실을 안 나눈다면, 집값이 내려도 금리는 2.75% 그대로입니다.

2013년 '형님 상품'에는 연 5% 상한이 있었습니다

이익공유형Ⅱ의 원조는 수익공유형모기지입니다. 연 1.8% 고정금리로 집값의 70%, 최대 2억 원을 20년 동안 빌려줬습니다. 팔 때 이익을 대출 평잔 비율만큼 기금에 넘기는 구조도 같습니다.

다른 점은 괄호 속 한 줄입니다. 기금 누리집은 '기금의 최대 수익률 연 5% 이내'라고 적어 두었습니다. 이자와 이익 몫을 합친 기금의 수익률에, 연 5%라는 천장을 둔 셈입니다. 3년 안에 다 갚으면 이익을 아예 나누지 않는다는 규정도 있었습니다.

이번 국토부 발표에는 이 천장이 보이지 않습니다. 천장이 있으면 진짜 금리는 연 5%에서 멈춥니다. 천장이 없으면, 집값이 연 4% 오를 때 7.55%까지 올라갑니다. 개정안이 나오면 가장 먼저 찾아볼 줄이 바로 여기입니다.

여윳돈이 생기면, 갚을까요 굴릴까요?

보통의 정책대출이라면 답은 '천천히 갚기'입니다. 우리 사이트 저축과 빚 갚기 글도 초저금리 정책대출은 서둘러 갚지 말라고 권합니다. 금리 2%대 빚을 갚는 것보다, 3%대 예금에 두는 편이 낫기 때문입니다.

이익공유형Ⅱ에서는 이 계산이 뒤집힐 수 있습니다. 갚은 돈 1원은 금리만 아끼지 않습니다. 기금에 넘어갈 집값 몫도 같이 줄입니다. 집값이 연 3% 오른다면, 갚은 돈은 연 6% 남짓을 버는 셈입니다.

3년 차 끝에 갚은 돈	평균잔액 비율	내 몫	10년 이자	기금 몫(연 3%)
없음(정해진 대로)	61.66%	38.34%	8,647만 원	1억 814만 원
5,000만 원	55.96%	44.04%	7,849만 원	9,816만 원
1억 원	50.27%	49.73%	7,050만 원	8,817만 원
100만 원만 남기고 전부	21.11%	78.89%	2,961만 원	3,703만 원

집값이 연 3% 오른다면, 1억 원을 갚을 때 10년 비용이 3,595만 원 줄어듭니다. 줄어든 빚에 매긴 비용으로 따지면 연 6.19%입니다. 집값이 그대로라면 이야기가 다릅니다. 갚은 돈은 연 2.75%만 아끼고, 세금 떼기 전 9월 예금 금리 3.45%보다 못합니다.

아예 다 갚고 끝내는 길도 있습니다. 3년 차에 정산하면 그때까지 오른 값의 70%를 기금에 줍니다. 연 3% 상승이면 4,729만 원 중 3,310만 원입니다. 대신 그 뒤에 오르는 값은 전부 내 것이 됩니다. 다만 중도상환 수수료와 한도는 아직 정해지지 않았습니다.

나눔형·지분적립형·일반 공공분양과 나란히 놓으면

같은 분양가 5억 1,000만 원으로 네 가지 길을 비교했습니다. 처음 낼 돈과 오른 값의 몫이 서로 엇갈립니다.

구분	처음 낼 돈	오른 값의 내 몫	팔 때
이익공유형Ⅱ	1억 5,300만 원	30~89.5%(갚는 속도에 따라)	전매제한 5년 뒤 시장에 매각
나눔형(지금의 이익공유형)	단지 공고마다 다름	감정가 차익의 70%, 시세로 약 63%	공공에 환매만 가능
지분적립형	1억 2,800만 원과 월 임대료	사들인 지분만큼	전매제한 10년, 그 안엔 환매만
일반 공공분양과 디딤돌	1억 9,000만~3억 1,000만 원	100%	단지별 전매제한 뒤 매각

일반 공공분양에 디딤돌을 붙이면 오른 값은 전부 내 것입니다. 대신 디딤돌 한도가 2억 원(생애최초 2억 4,000만 원)이라 자기 돈이 1억 원 넘게 더 듭니다. 신혼·2자녀 가구는 한도 3억 2,000만 원이라 격차가 줄어듭니다.

결국 이익공유형Ⅱ가 파는 것은 '싼 금리'가 아닙니다. 처음 낼 돈을 1억 원 넘게 낮춰 주는 대가로, 오른 집값의 일부를 받는 계약입니다. 나눔형은 감정가 차익의 70%를 주되 공공에만 팔게 했습니다. 지분적립형의 값은 광교 지분적립형 글에서 원 단위까지 셌습니다.

계산기에 내 숫자를 넣는 순서

첫 단계는 월 상환액입니다. 대출 계산기에 국토부 예시를 넣은 화면을 열어 보세요. 집값 5억 1,000만 원, 담보인정비율 70%, 금리 2.75%, 거치 3년입니다. 대출액 3억 5,700만 원과 거치 뒤 월 상환액이 나옵니다.

둘째 단계는 3년 차 1억 원 중도상환입니다. 중도상환 화면에서는 월 상환액이, 219만 원에서 157만 원으로 줄어듭니다. 화면의 이자 절감 2,531만 원은 20년 전체 기준입니다. 10년 안에 판다면 이자 1,597만 원에 기금 몫 1,997만 원이 더 줄어, 앞의 3,595만 원이 됩니다.

연도별 잔액 표도 같은 화면에 있습니다. 잔액을 보유 기간만큼 더해 기간으로 나누면 평균잔액입니다.

셋째 단계는 내 몫입니다. 평균잔액을 분양가로 나눈 비율이 기금 몫입니다. 1에서 그 비율을 빼면 내 몫이 됩니다. 마지막으로 금리 칸에 '2.75 더하기 내가 예상하는 집값 상승률'을 넣어 보세요. 그 월 상환액이 이 대출의 진짜 무게입니다.

계산기는 DSR 한도도 함께 보여 줍니다. 다만 이 대출에 DSR을 어떻게 적용할지는 아직 발표되지 않았습니다. 연소득 7,000만 원은 화면을 띄우려고 넣은 예시입니다. 디딤돌 대출 전반은 디딤돌 가이드에 있습니다.

이익공유형Ⅱ 공고를 기다리며 나오는 질문

12월 고양창릉 분양으로 이익공유형Ⅱ를 받을 수 있나요?

아닙니다. 12월 고양창릉 S-2블록 284세대는 지분적립형입니다. 이익공유형Ⅱ는 법 개정이 끝나야 나옵니다.

LH는 연내 2027년 분양계획을 내놓습니다. 국토부는 여기에 '부담가능한 공공분양' 단지를 넣겠다고 했습니다. 공고는 LH 청약플러스와 청약홈에 올라옵니다.

대출을 안 받고 현금으로 사도 되나요?

발표안대로라면 안 됩니다. 분양가의 70%를 '의무 융자'로 받는 모델이기 때문입니다. 현금이 넉넉하다면 일반 공공분양이 더 맞는 길일 수 있습니다. 차익을 나눌 이유가 없기 때문입니다.

소득이 8,500만 원을 넘는 맞벌이는 금리가 어떻게 되나요?

아직 정해진 숫자가 없습니다. 디딤돌 금리표는 부부합산 8,500만 원까지만 구간이 있습니다. 이익공유형Ⅱ의 소득 기준은 3인 가구 맞벌이 월 1,507만 원까지입니다. 그 사이 구간의 금리는 개정안과 상품 공고에서 확인해야 합니다.

오른 값을 나눌 때 집값은 무엇으로 정하나요?

국토부 발표에는 '팔거나 대출을 상환할 경우'라고만 적혀 있습니다. 팔지 않고 다 갚을 때 집값을 무엇으로 볼지는 빠져 있습니다. 2013년 손익공유형모기지는 실거래가 또는 감정가격을 썼습니다. 이익공유형Ⅱ의 기준은 개정안에서 확인해야 합니다.

제가 이 대출을 고른다면

제 결정은 대출 이름을 바꿔 부르는 데서 시작합니다. 이 대출을 '2%대 대출'로 부르지 않겠습니다. '표면 금리 더하기 집값 상승률'짜리 대출로 부르겠습니다. 이름을 바꿔 부르면, 고르는 기준도 선명해집니다.

소득 4,000만~7,000만 원 구간에서 10년 안에 팔 생각이라면, 갈림길은 집값 연 2%입니다. 그보다 더 오른다고 본다면 은행 대출보다 비쌉니다. 모아 둔 돈이 1억 5,000만 원대에서 멈춰 있고, 집값이 한동안 덜 오른다고 본다면 합리적인 문입니다.

어느 쪽이든 여윳돈이 생길 때마다 '갚을까'를 먼저 따져 볼 대출입니다. 누구에게나 맞는 답은 아닐 수 있습니다. 제 순서는 연 5% 천장이 법에 들어가는지 확인하는 것부터입니다.

공고가 나오기 전에 해 둘 일은 금리 칸에 숫자 두 개를 넣는 것입니다. 한 번은 2.75%, 한 번은 2.75%에 내가 믿는 집값 상승률을 더한 값입니다. 두 화면의 월 상환액 차이가, 기금에 넘어갈 집값 몫을 매달로 나눠 본 어림입니다. 그 5분이 20년짜리 계약서의 숨은 줄을 먼저 읽게 해 줍니다.

이 글의 숫자는 예시입니다. 11월 4일 국토부 발표안과, 11월 11일 현재 금리표로 만들었습니다. 이익공유형Ⅱ는 아직 법이 없는 제도라, 개정안과 공고에서 비율·금리·정산 방식이 바뀔 수 있습니다. 집값 상승률과 은행 금리 4.88%는 비교를 위한 가정입니다. 실제 청약과 대출 전에는 공고문과 기금 수탁은행 안내를 확인하세요.

이익공유형Ⅱ 계산에 쓴 발표·금리표·조문